Un locataire qui paie ses loyers en retard peut constituer une menace sur l’équilibre des finances du propriétaire. Comment parer à cette situation ?
Un loyer payé en retard peut arriver. Il n’y a pas lieu de s’inquiéter si le problème ne survient qu’une fois et que le locataire s’efforce de régler dans les délais lors des échéances suivantes. Cela peut devenir un problème lorsque le retard se répète à chaque paiement. A plus forte raison si le nombre de jours de retard augmente au fil des mois.
Comment éviter les retards de paiement du loyer ?
Les retards dans le paiement du loyer peuvent avoir des conséquences néfastes. Cela peut constituer un problème de trésorerie pour le propriétaire bailleur, lequel paie (sans retard) différentes charges. En outre, cela dégrade considérablement les relations entre locataire et propriétaire. Il est donc important pour ce dernier de gérer efficacement cette situation.
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En premier lieu, il faut faire en sorte que cette situation ne survienne pas. La date limite du paiement de loyer doit être inscrite sur le contrat de location, à la suite du montant. Le locataire s’engage à payer, par exemple, “le 5 du mois”. Le texte du bail ne doit laisser paraître aucune tolérance pour un éventuel retard.
Il est important par ailleurs d’entretenir une relation de confiance avec le locataire. Plus les échanges sont empreints de respect, plus les problèmes seront réglés facilement. Si la situation est tendue d’entrée, les litiges ne feront que s’aggraver.
Quelles actions en cas de retard de paiement ?
Lorsqu’un retard de paiement du loyer ou des charges survient, il est important d’agir sans attendre. Le propriétaire doit prendre l’habitude d’adresser une relance dès le premier jour de retard. Cette relance sera envoyée par courrier recommandé avec accusé de réception ou remise en mains propres contre reçu signé.
Dans le même temps, il est recommandé au propriétaire de s’adresser directement au locataire par téléphone, par mail ou en direct. Le ton doit être courtois. Le propriétaire peut demander si le locataire rencontre des difficultés, sans toutefois insister. Il faut s’efforcer de conclure un arrangement amiable, à caractère exceptionnel. Le principe est surtout de préserver la confiance entre les parties en dépit du litige.
Il est important pour le propriétaire de ne pas rester sans agir en cas de retard. Sa réactivité incitera le locataire à ne pas reproduire cette situation à l’avenir. Pour rappel, la loi n’autorise pas le propriétaire à appliquer des pénalités de retard en cas de retard de paiement du loyer.
Comment agir en cas de retards répétés ?
Dès lors que les retards de paiement deviennent fréquents, le propriétaire bailleur se doit de prendre les choses avec détermination. Surtout si les retards dépassent les trente jours. Un commandement de payer doit être envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception. Il peut également être remis en mains propres (contre reçu signé) voire être transmis par l’intermédiaire d’un commissaire de justice.
Le commandement rappellera au locataire son obligation de payer à un délai fixé dans le contrat de location. Le propriétaire pourra préciser les conséquences possibles en cas de répétition du retard ou des impayés. Celles-ci figurent par ailleurs dans la clause résolutoire du contrat de location (obligatoire depuis 2023).
Il est également possible de proposer des solutions à l’amiable. Si le retard est dû à un problème de trésorerie ponctuel rencontré par le locataire (par exemple s’il reçoit son salaire après la date d’échéance du paiement) , on peut envisager de décaler le délai de paiement.
Si les retards de paiement se transforment en impayés (c’est-à-dire que le locataire ne paie plus du tout ses loyers), le propriétaire peut proposer au locataire de négocier un échelonnement de la dette. Si besoin, il peut faire appel à un conciliateur qui saura proposer, gratuitement, la solution la plus satisfaisante pour les deux parties.
Faut-il contacter le garant du locataire en cas de retard ?
Si la location du logement est sous caution, le propriétaire peut légitimement contacter le garant pour lui signaler la situation. Si les retards de paiement sont importants, le garant, qu’il s’agisse d’un particulier ou d’un organisme, est tenu de rembourser le propriétaire et de pallier les manquements du locataire.
Si le propriétaire a souscrit une GLI, garantie des loyers impayés, il doit bien entendu contacter sa compagnie d’assurance pour obtenir des remboursements en fonction de ce qui est prévu dans le contrat.
L’impayé de loyer constitue un motif de résolution du contrat de location. Le bail peut être rompu par le propriétaire si le cas est prévu dans la clause résolutoire. Dès lors, le propriétaire pourra se tourner vers la justice pour demander l’expulsion du locataire. Il sera bien entendu nécessaire de faire appel à un avocat.