À partir du 1er juillet 2019, les loyers seront à nouveau encadrés à Paris suite à l’arrêté signé par le préfet d’Ile-de-France. Et les propriétaires qui ne se plieront pas aux contraintes légales, seront plus lourdement sanctionnés, comme nous l’indiquions dans une récente actualité. Les loyers plafonds viennent d’ailleurs d’être dévoilés. Détails ci-dessous.
Les bailleurs parisiens pensaient en avoir terminé avec l’encadrement des loyers lorsque le Tribunal administratif avait annulé le dispositif fin novembre 2017, mais il va falloir qu’ils se réhabituent à cette idée.
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En effet, l’encadrement des loyers (conformément à la loi ELAN de 2018) revient via un dispositif expérimental mis en place jusqu’en 2023 dans les métropoles du Grand-Paris, de Lyon et d’Aix-Marseille-Provence. Les baux concernés sont ceux signés à compter du 1er juillet 2019 ou renouvelés. Dans ces 2 cas, le bail doit mentionner le loyer de référence et le loyer de référence majoré.
Encadrement des loyers à Paris : les loyers 13 % plus élevés pour les meublés
L’arrêté fixant les plafonds de loyer dans les 80 quartiers de la capitale a été publié le 28 mai 2019 par le préfet de la région Ile-de-France. En plus de la situation géographique, 3 autres critères ont compté pour établir ces loyers : le nombre de pièces dans le logement, la date de construction de l’immeuble et le statut du logement (logement vide ou meublé). C’est l’Observatoire des loyers de l’agglomération parisienne (Olap) qui a réalisé les calculs et la pondération en fonction des divers critères.
Pour chaque quartier sont affichés un loyer de référence, un loyer de référence minoré et un loyer de référence majoré. En effet, vous ne pouvez pas aller au-delà de + 20 % ou – 30 % au-dessus ou en-dessous du niveau du loyer référence. En règle générale, c’est donc le loyer majoré qui vous servira le plus.
Vous pouvez vérifier le prix des loyers plafonds en vous rendant sur le site de la Préfecture.
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Exemples :
- Si vous possédez un studio (1 pièce) de 20 m² dans une résidence construite entre 1946 et 1970, rue de Charenton, dans le 12ème arrondissement, et que vous souhaitez le louer nu, vous ne pourrez pas dépasser un loyer mensuel de 28,2 €, soit 564 € / mois. Le même studio loué en meublé ne pourrait afficher un loyer supérieur à 31,9 € le m², soit 638 € ;
- Si vous louez un 3 pièces de 70 m² dans un immeuble plus récent (construit après 1990), rue des Pyrénées, dans le 20ème, vous ne pourrez demander un loyer mensuel supérieur à 27,2 € en location nue (soit 1.904 €) ou 30,8 € en location meublée (soit 2.156 €) ;
- Enfin, si vous avez un 2 pièces de 35 m² construit entre 1971 et 1990, à louer rue de Passy, dans le 16ème, le loyer mensuel ne devra pas excéder 31,7 € le m² en location nue (soit 1.109 €) et 35,8 € le m² en location meublée (soit 1.253 €).
Dans ce dernier exemple, si l’on joue sur le paramètre « date de construction », le loyer mensuel maximum du logement meublé passe à 33,2 € (avant 1946), à 34,7 € (entre 1945 et 1970) ou à 35,5 € (après 1990) selon la date. Si l’on change le paramètre « surface », le loyer va de 39,4 € (studio/1 pièce), à 34 € pour un 3 pièces et à 33,1 € pour un 4 pièces.
Encadrement des loyers à Paris : des leçons à tirer pour les investisseurs
Les investisseurs en tireront certainement des leçons. Entre autres : mieux vaut louer une petite surface meublée (les meubles s’amortissent rapidement) dans un quartier populaire, compte tenu des prix d’achat.
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La rentabilité des locations situées dans les quartiers bourgeois de Paris va considérablement être abaissée par cet encadrement.
Les petites annonces vont rapidement le prouver : de petits meublés de 15 m², loués boulevard Saint-Michel, dans le quartier universitaire de la Sorbonne (immeubles anciens), et loués actuellement près de 850 € / mois, ne pourront plus se louer que 658 € à partir de juillet 2019 (15 x 43,9 €).
Le quotidien Le Figaro cite un exemple : « pour un deux-pièces de 50 m² construit après 1990 dans le quartier Notre-Dame des Champs (Paris 6ème), le loyer maximum sera de 2.090 € alors que son prix d’achat est de 700.000 €. Il faudra donc 28 ans de location du bien pour rembourser le prix d’achat, hors travaux d’entretien, impôts et taxes. ».
Encadrement des loyers à Paris : les associations de propriétaires se mobilisent
Comme il l’avait fait (avec succès à Lille puis à Paris) en 2017, l’Union nationale des propriétaires immobiliers (UNPI) va entamer une procédure judiciaire pour faire annuler l’arrêté préfectoral. D’autres associations devraient lui emboîter le pas.
D’autres villes devraient suivre l’exemple de Paris
Plusieurs municipalités franciliennes ont déjà annoncé qu’elles souhaitaient activer le dispositif : Choisy-le-Roi et Ivry-sur-Seine, dans le Val-de-Marne, et Saint-Denis, La Courneuve, Villetaneuse et Montreuil, en Seine-Saint-Denis.
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