L’IRL, indice de référence des loyers, est le chiffre clé de la révision annuelle des loyers. Le bailleur se doit d’en connaître l’usage avant d’appliquer une hausse des loyers.
La révision annuelle des loyers permet au bailleur d’augmenter le montant du loyer de ses locataires en suivant la courbe du coût de la vie. Elle se base sur un chiffre produit par l’INSEE, l’indice de référence des loyers.
Qu’est-ce que l’indice de référence des loyers ?
C’est sur le site de l’INSEE que l’on trouve l’IRL, indice de référence des loyers. Il s’agit d’une mesure de l’évolution des prix sur laquelle se base la révision annuelle des loyers. Le chiffre paraît chaque trimestre. Il est issu d’un calcul à partir de l’évolution des prix à la consommation sur les douze derniers mois.
Ce principe de l’IRL garantit aux locataires une hausse de loyer raisonnable. Pour les bailleurs, cette limitation est aussi la garantie que leurs locataires restent en mesure de payer chaque mois leur loyer et d’entretenir correctement le logement.
L’IRL permet également à l’Etat de limiter la hausse des loyers durant les fortes périodes d’inflation. Entre juillet 2022 et mars 2024 par exemple, le gouvernement avait plafonné l’indice de référence des loyers en limitant son augmentation à 3,5 % par an.
C’est en 2005 que l’indice de référence des loyers a été créé comme élément pivot de la révision des loyers en cours de bail. Modifié en 2008 par l’article 9 de la loi n° 2008-111 pour le pouvoir d’achat, il s’applique dans le domaine locatif privé et dans le logement social.
La valeur de l’IRL est différente selon que le logement se trouve en France métropolitaine, en Corse ou un territoire outre-mer.
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Comment utiliser l’IRL pour la révision des loyers ?
L’INSEE publie un IRL chaque trimestre. Pour qu’une augmentation du loyer soit appliquée, un trimestre de référence doit avoir été défini sur le contrat de location. Il s’agit généralement du trimestre correspondant à la date de signature du bail ou de l’entrée du locataire dans le logement. Mais les deux parties peuvent convenir ensemble de ce trimestre de référence.
Le principe de la révision du loyer doit faire l’objet d’une clause dans le contrat de location. Si cette clause n’y figure pas, le locataire est en droit de refuser toute augmentation jusqu’à l’issue du bail. La période de révision et le mode de calcul peuvent également apparaître sur le contrat.
Pour calculer l’augmentation du loyer, le bailleur doit réunir trois éléments :
- Le montant du loyer en cours,
- La valeur de l’IRL du trimestre de référence de l’année en cours,
- La valeur de l’IRL du trimestre de référence de l’année de la précédente augmentation du loyer.
Le bailleur multiplie le montant du loyer en cours par la valeur de l’IRL du trimestre de référence de l’année en cours. Le produit obtenu est divisé par la valeur de l’IRL du trimestre de référence de l’année de la précédente augmentation.
Par exemple, en considérant que le trimestre de référence est le premier, la valeur de l’IRL du T1 de 2024 est 143,46 et celle du T1 de 2023 est de 138,61. Pour un loyer de 500 €, le nouveau montant sera issu du calcul suivant : (500 x 143,46) / 138.61 soit 517,49 € (résultat arrondi à la deuxième décimale la plus proche)
Dans le logement social (HLM), la révision des loyers s’applique chaque 1er janvier et c’est le deuxième trimestre qui sert de trimestre de référence. Dans les logements conventionnés ANAH ou sous la loi de 1948, la révision des loyers obéit à des règles spécifiques.
Le site de l’ANIL propose un outil pour calculer le montant de la révision du loyer.
Comment procéder à la révision des loyers ?
La révision des loyers s’applique une fois par an à la date anniversaire de la signature du bail (ou plus tard). Elle ne s’applique que si une clause figure sur le contrat de location.
Si le bailleur oublie de procéder à la révision du loyer, il sera possible de l’appliquer plus tard mais le bailleur ne pourra pas demander de rattrapage au locataire. Le trimestre de référence doit rester celui qui a été défini dans le contrat de location.
Pour les logements dont le bail a été signé ou reconduit après le 24 août 2022, il est interdit de procéder à une révision des loyers si le DPE, diagnostic de performance énergétique, a relégué le logement en passoire thermiques (classe F ou G). Cette mesure s’applique outre-mer pour les baux signés après le 1er juillet 2024.
L’IRL peut également être utilisé pour réviser le montant d’un complément de loyer (dans les zones où est appliqué l’encadrement des loyers). Il sert aussi à calculer le montant des charges d’un logement meublé, quand celles-ci sont payées en forfait.