La garantie des loyers impayés représente une sécurité pour les propriétaires bailleurs face aux éventuels impayés de loyers. Les compagnies d’assurance proposent de type de contrat pour toutes les locations.
L’impayé de loyer est la principale inquiétude du propriétaire bailleur lorsqu’il met son logement en location. C’est pourquoi les assureurs proposent des garanties de plus en plus sécurisantes.
Comment garantir les loyers impayés ?
Il existe plusieurs méthodes pour se prémunir des impayés de loyers. Les propriétaires bailleurs choisissent généralement de demander une caution au locataire, c’est-à-dire un garant (une personne physique ou un organisme) qui sera en mesure de payer en cas de manquement du locataire.
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Une autre solution peut être plus efficiente que la caution, c’est la garantie des loyers impayés, proposée par les compagnies d’assurance et largement adoptée par les agences immobilières dans la gestion locative.
Le principe d’une GLI, garantie loyers impayés, est simple. Moyennant une cotisation, l’assureur s’engage à indemniser le propriétaire bailleur lorsque le locataire n’est plus en mesure de payer le loyer. Il s’agit d’une solution sécurisante, et dans bien des cas préférable au système de caution, un organisme étant par nature plus solide financièrement qu’une personne physique.
Selon les contrats, l’assurance loyers impayés peut également prendre en charge d’autres garanties :
- la prise en charge des frais engendrés par une procédure d’expulsion du locataire ;
- le remboursement des dégradations commises par le locataire (et que celui-ci ne peut pas assumer) ;
- l’indemnisation du propriétaire en période de vacance du logement ;
- la protection juridique du propriétaire bailleur.
Chacune de ses garanties sont plafonnées en fonction des contrats et de la politique des compagnies d’assurances. Elles font également varier le coût de la cotisation, lequel reste à la discrétion de l’assureur. Il est ainsi recommandé aux propriétaires bailleurs de démarcher plusieurs compagnies afin d’obtenir le meilleur contrat.
Comment souscrire une assurance loyers impayés ?
A chaque entrée d’un nouveau locataire dans le logement, le propriétaire bailleur peut souscrire une garantie (ou assurance) loyers impayés. La GLI est ouverte tant aux locations nues qu’aux logements meublés. S’il souscrit à cette assurance, il n’est plus possible au propriétaire bailleur d’exiger du locataire un garant, sauf s’il s’agit d’un apprenti ou d’un étudiant.
Bien entendu, l’assureur ne souscrit pas une telle garantie sans… garanties. Il demandera au propriétaire souscrivant des documents attestant de la solvabilité du locataire. Il sera donc plus aisé d’obtenir une GLI pour un locataire salarié en CDI que pour un jeune travailleur en CDD ou en période d’essai. Ainsi le propriétaire devra-t-il demander certains documents au locataire, qu’il devra ensuite présenter à l’assureur :
- le dernier avis d’imposition du locataire ;
- ses trois derniers bulletins de salaire s’il est salarié ;
- les bilans comptables de son activité s’il est indépendant ;
- sa pension s’il est retraité.
L’assureur demandera en outre :
- le contrat de location (avec l’état des lieux d’entrée et les dossiers de diagnostics) ;
- une pièce d’identité du locataire (carte d’identité, passeport, titre de séjour…) ;
- l’attestation de l’assurance habitation obligatoire du locataire ;
- la carte étudiante du locataire ou son certificat de scolarité s’il s’agit d’un étudiant ;
- la carte d’apprenti du locataire s’il s’agit d’un apprenti ;
- les références de l’activité du locataire (Kbis, Insee, etc.) s’il est un travailleur indépendant.
Si le locataire est un apprenti ou un étudiant, la compagnie d’assurance demandera l’acte de cautionnement ainsi que des garanties sur le garant. S’il s’agit d’un proche du locataire, elle exigera des preuves de ses revenus (avis d’imposition, bulletins de salaire, bilans comptables, pensions de retraite…).
La compagnie d’assurance n’exigera bien entendu pas l’ensemble des documents cités, mais sera très exigeante sur ceux demandés. Elle peut également demander les quittances de loyer que le locataire a reçues de son précédent logement, afin de s’assurer qu’il s’agit d’un bon payeur. Elle peut en outre chercher à obtenir une attestation du précédent propriétaire bailleur certifiant que le locataire est à jour dans le règlement des loyers et des charges.
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La compagnie d’assurance veillera par ailleurs à ce que dans le contrat de location figure une clause résolutoire, laquelle en cas d’impayés permet au propriétaire bailleur de résilier le bail. La clause résolutoire est d’ailleurs obligatoire sur tous les contrats de location souscrits depuis juillet 2023.
La GLI, garantie loyers impayés, ou assurance loyers impayés, représente une sécurité supplémentaire dans la gestion locative. Lorsqu’une compagnie d’assurance prend en charge l’indemnisation des impayés, cela offre plus de garantie que la caution traditionnelle lorsque celle-ci est assurée par un proche.