Le congé pour vente, que le propriétaire donne à son locataire afin qu’il puisse vendre le logement, obéit à une réglementation précise qui vise à protéger le locataire de tout abus.
La vente du logement fait partie des rares possibilités données au propriétaire d’un logement pour donner congé à son locataire. Outre la rupture de bail pour motif légitime et sérieux, lorsque le locataire ne répond pas à ses obligations (impayés de loyers, nuisances répétées, défaut d’assurance…), le propriétaire ne peut donner congé à son locataire que lorsqu’il souhaite vendre le logement, l’occuper lui-même ou y installer un membre de sa famille.
Comment donner congé au locataire pour vente ?
S’il envisage de vendre son logement, et qu’il souhaite que ce logement soit vide au moment de la vente, le propriétaire est tenu d’attendre la fin du bail conclu avec le locataire. Il est impossible de donner congé en cours de bail.
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En outre, si le propriétaire a acquis le logement moins de deux ans avant l’échéance du bail, il ne peut s’opposer à la reconduction du bail et doit attendre la fin du bail suivant pour demander congé. Ce qui pour des baux de trois ans oblige le propriétaire à patienter jusqu’à cinq ans !
Pour donner congé au locataire, le propriétaire doit s’y prendre au moins six mois avant la date d’échéance du bail. Il doit lui faire parvenir un courrier recommandé avec accusé de réception. Il peut également lui remettre le courrier en mains propres (contre reçu daté et signé) ou le transmettre par voie de commissaire de justice.
Le locataire peut-il s’opposer au congé ?
Lorsqu’il reçoit un congé du propriétaire, le locataire ne peut s’y opposer (sauf si la procédure, le préavis ou l’obligation de certaines mentions dans le courrier n’ont pas été respectés).
Le locataire peut également refuser le congé s’il est considéré comme un locataire protégé. Il faut dès lors que l’un des occupants du logement soit âgé de plus de 65 ans ou que les revenus du foyer soient inférieurs à un plafond. Le propriétaire peut alors proposer un logement des locataires dans des conditions similaires au logement quitté.
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En revanche, si le propriétaire est lui-même âgé de plus de 65 ans et que ses revenus ne dépassent pas les plafonds, le locataire, même protégé, ne pourra pas refuser le congé.
La priorité au locataire en cas d’achat
Le contenu du courrier indiquera que le propriétaire souhaite vendre le logement vide. Il sera annexé au courrier une notice d’information listant les obligations du vendeur et les possibilités de recours du locataire. En outre, le propriétaire fera parvenir au locataire une proposition de vente contenant la description du logement et son prix de vente, ainsi que le texte des cinq premiers alinéas du II de l’article 15 de la loi du 6 juillet 1989.
Le locataire à qui l’on donne congé pour vente bénéficie en effet d’un droit de préemption, ce qui signifie qu’il est prioritaire s’il souhaite acquérir le logement. A la réception du courrier, il dispose de deux mois pour donner sa réponse au propriétaire.
Si le logement est occupé par plusieurs locataires, chacun d’eux bénéficie d’un droit de préemption.
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Quand le locataire accepte d’acheter le logement, il doit le faire savoir au propriétaire dans le délai imparti par courrier recommandé avec accusé de réception (ou remise en mains propres, ou voie de commissaire de justice). S’il envisage de recourir à un emprunt bancaire pour financer l’achat, il devra également l’indiquer afin de bénéficier de délais supplémentaires.
Il est recommandé au propriétaire, lorsqu’il donne congé pour vente à son locataire, de ne pas signer de promesse de vente avec un autre acquéreur. Celle-ci serait automatiquement annulée par le droit de préemption du locataire quand il accepte l’achat du logement.
Le locataire peut adresser au propriétaire une contre-proposition. Si celle-ci est refusée par le propriétaire, le locataire perd son droit de préemption. Si le locataire décline l’offre d’achat, il peut le faire soit en adressant un courrier au propriétaire, soit… en ne lui envoyant aucune réponse.
Peut-on vendre un logement occupé ?
Si le propriétaire souhaite vendre le logement, la loi l’autorise à le vendre occupé. Dans ce cas, le locataire ne bénéficie pas du droit de préemption. Il peut se positionner sur la vente mais n’aura aucune priorité sur les autres candidats acquéreurs. Nous sortons ici du cadre du congé pour vente.
Le nouvel acquéreur du logement occupé par le locataire est contraint de respecter à la lettre les conditions décrites dans le contrat de location. Il ne pourra pas, par exemple, s’opposer à une reconduction. Comme précisé plus haut, il ne pourra pas non plus donner congé pour vente dans les deux ans qui suivent son acquisition.