Lorsqu’un propriétaire bailleur décide de ne pas restituer le dépôt de garantie, il doit en justifier les raisons au locataire pour éviter un passage devant la justice.
Le jour où le locataire quitte un logement, si l’état des lieux de sortie n’a révélé aucune dégradation, et si le propriétaire bailleur ne déplore aucun retard dans le paiement des loyers et charges, le dépôt de garantie, versé en début de bail, doit être rendu au locataire. Si le propriétaire bailleur ne satisfait pas à cette obligation, le locataire dispose de recours.
Quelles sommes retenir sur le dépôt de garantie ?
Le propriétaire bailleur dispose d’un mois pour restituer le montant du dépôt de garantie. Si le délai est dépassé et que le montant n’est pas rendu, la loi prévoit d’augmenter la somme dûe de 10% du loyer par mois de retard entamé.
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Si des dégradations ont été commises par le locataire durant son bail et que celles-ci sont mentionnées dans l’état des lieux de sortie, le délai de restitution passe à deux mois. C’est également le cas lorsque le locataire n’a pas procédé aux travaux qui lui incombaient.
Le propriétaire met ce délai à profit pour évaluer le montant des travaux à effectuer en demandant des devis aux professionnels. Ces devis seront présentés au locataire pour justifier la somme retenue sur le dépôt de garantie.
D’autres documents peuvent être utilisés comme justificatifs : les états des lieux d’entrée et de sortie, un constat de commissaire de justice, des photos des éléments dégradés, ainsi que les copies des lettres de réclamation adressées à la suite d’impayés de loyers ou de charges.
Bien entendu, le locataire peut contester la somme retenue. Dans ce cas, il adresse au propriétaire un courrier recommandé avec accusé de réception. Un modèle de lettre est disponible sur le site du Service public.
En plus des sommes retenues pour dégradations ou loyers impayés, le propriétaire peut également retenir une provision pour charges. Le locataire peut en effet quitter le logement quelques mois avant la régularisation annuelle. Dans ce cas, le propriétaire peut retenir un cinquième du montant total du dépôt de garantie (20%).
Lorsqu’il procède à la régularisation des charges, le propriétaire détermine la somme que lui doit le locataire au titre des charges restant à payer. Cette somme est retenue sur la provision de 20% et le reste est rendu au locataire. Parfois, un accord est établi entre les deux parties pour que la somme retenue au titre des charges soit définitivement conservée par le propriétaire, lequel ne réclamera aucune autre régularisation. Cet accord peut également se faire sur la base d’une somme nulle.
Quelles sont les recours du locataire en cas de non restitution du dépôt de garantie ?
S’il estime que le propriétaire ne lui a pas rendu dans les délais prévus le juste montant du dépôt de garantie, le locataire peut mettre le propriétaire en demeure. Il lui adresse un courrier recommandé avec accusé de réception dans lequel il réclame la somme due (ainsi que les majorations de retard prévues par la loi). Le courrier peut également être remis en mains propres contre récépissé daté et signé, ou être transmis par un commissaire de justice. La lettre recommandée électronique peut également être utilisée, mais le destinataire peut contester l’usage.
Lorsqu’un litige commence à prendre forme, il est recommandé au propriétaire de prendre conseil auprès d’un avocat afin de s’assurer du bon déroulement de la procédure. Le propriétaire peut plaider la non connaissance de la nouvelle adresse du locataire où le fait que ce dernier ne lui ait pas transmis de relevé d’identité bancaire.
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En premier lieu, le locataire demandera une conciliation avec le propriétaire pour convenir d’un accord amiable. Il fera appel à un conciliateur de justice. Si la conciliation échoue, le locataire pourra porter l’affaire devant les tribunaux.
Le propriétaire est-il obligé de rendre le dépôt de garantie ?
La restitution du dépôt de garantie est une obligation légale à laquelle le propriétaire doit se soumettre. Dans le cas contraire, ou sans justification, il s’expose à des poursuites puis à des amendes.
Il est important que les deux parties connaissent bien leur droit dans le domaine du dépôt de garantie, de l’état des lieux de sortie et plus généralement des procédures de sortie de logement. Le recours à un avocat peut être nécessaire en cas de complications.