Les défauts que l’on découvre après l’achat d’un bien immobilier sont juridiquement couverts par la garantie des vices cachés. Comment fonctionne cette garantie légale ?
Acheter un bien immobilier n’est pas sans risques. Il arrive que certains défauts se révèlent bien après l’acquisition. Ceux-ci portent le nom de vices cachés et une garantie légale donne à l’acquéreur la possibilité de se faire rembourser (en partie ou entièrement) ou indemniser. Cette garantie oblige légalement le vendeur à procéder à ce remboursement.
Vice caché, définition
Le terme de vice caché s’applique à un défaut rédhibitoire que l’acheteur d’un bien constate à l’usage, bien après l’achat. Les vices cachés les plus fréquents sont les infiltrations d’eau, qui surviennent après un épisode de grandes intempéries. Ce défaut peut révéler une mauvaise qualité de la toiture, non visible au premier abord. Des vices cachés peuvent également se nicher dans les fondations du bâtiment et apparaître à travers une fissure dans le mur. Dans certains cas, le bruit provoqué par les voisins peut également être considéré comme un vice caché.
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Pour que la garantie des vices cachés soit mise en œuvre, plusieurs conditions sont nécessaires. Le défaut constaté doit bien être caché, c’est à dire qu’il n’était pas apparent lors de l’achat. Le vice caché ne traduit pas forcément une malveillance de la part du vendeur, celui-ci peut en toute honnêteté n’avoir jamais constaté le défaut. Si le défaut est visible par le biais d’une expertise ou nécessite un démontage, il est bien considéré comme un vice caché.
Pour que la garantie s’applique au vice caché, il faut également que celui-ci empêche l’usage auquel le bien était destiné. Dans le cas d’un logement, ce défaut peut rendre le bien inhabitable ou compromettre ses chances d’être loué correctement. L’acquéreur doit être en mesure de prouver que le défaut existait au moment de l’achat. Il est nécessaire de demander conseil auprès d’un avocat.
La garantie des vices cachés s’applique quel que soit le bien acquis (mobilier ou immobilier, neuf ou occasion…) et quel que soit le statut du vendeur (professionnel ou particulier). Celui-ci est considéré comme responsable des vices cachés, même s’il n’avait pas connaissance du défaut au moment de la vente. La garantie ne s’applique toutefois pas dans le cas des ventes aux enchères.
Comment agir lorsque l’on découvre un vice caché ?
Pour obtenir la réparation du préjudice lors de la découverte d’un vice caché, l’acquéreur doit faire parvenir au vendeur une lettre recommandée avec accusé de réception décrivant le vice constaté. Le courrier peut également être remis en main propre contre reçu, ou transmis par voie de commissaire de justice. La LRE, lettre recommandée électronique, peut également être utilisée sir le destinataire en accepte l’usage.
Deux options se présentent à l’acquéreur : il peut choisir de garder le bien et demander au vendeur de rembourser une partie du prix, ou bien rendre le bien et demander le remboursement complet de l’achat ainsi que les frais occasionnés durant la transaction.
Le courrier recommandé précisera l’option choisie et les modalités de remboursement. Il doit être accompagné de justificatifs comme l’acte de vente, ainsi que les éléments précisant la nature du vice caché. C’est à l’acquéreur de prouver l’existence du vice caché au moment de la vente. Des attestations d’expert doivent être fournies ainsi que des devis pour les travaux de réparation. Le vendeur a quant à lui la possibilité d’envoyer ses propres experts pour analyser le vice caché afin de donner une version contradictoire.
Dans le cas où l’acquéreur a la preuve que le vendeur connaissait le défaut au moment de la vente, il peut également réclamer une indemnisation supplémentaire qui couvrira tous les préjudices causés par le défaut. Vu la complexité des situations que cela peut engendrer, il est recommandé de recourir à un avocat.
Quels sont les délais pour se faire rembourser ?
Lorsqu’il découvre le défaut, l’acquéreur dispose de deux ans pour mettre en œuvre la garantie des vices cachés. Le défaut n’est plus considéré comme vice caché lorsqu’il est découvert plus de vingt ans après l’achat.
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Si un arrangement à l’amiable n’a pas pu se faire avec le vendeur, les deux parties peuvent demander l’intervention d’un médiateur ou d’un conciliateur de justice. En cas d’échec de la conciliation, l’acquéreur peut saisir le tribunal pour demander le remboursement et d’éventuelles indemnités. Il devra avant tout demander conseil à un avocat.