Louer un logement en France est soumis à de nombreuses règles et procédures que nul propriétaire bailleur n’est censé ignorer.
Sous quel type de bail peut-on louer son logement ? Quel montant de loyer ? Quelles sont les principales obligations ? L’activité de location de logement ne manque pas de questionnements.
Un logement décent et salubre
Pour louer une maison ou un appartement, il faut avant tout s’assurer que le logement soit décent et salubre. Il ne s’agit pas seulement d’un devoir moral, mais d’une obligation légale.
La notion de logement décent est fondée sur cinq critères : une surface habitable minimale (9 m² de sol par personne, 2,20 mètres ou plus de hauteur de plafond), une consommation énergétique toute aussi minimale, la mise à disposition d’équipements nécessaires (chauffage, eau, électricité, gaz, luminaires…), l’absence de risques pour les occupants et l’absence de parasites et animaux nuisibles.
La notion de logement insalubre concerne plus précisément le risque pour la santé et la sécurité des occupants et de leur entourage. Si un logement ou un bâtiment présente un danger, une procédure d’insalubrité est déclenchée par le préfet. Le logement doit alors être évacué pour être rénové ou détruit.
Avec quel type de bail louer son logement ?
Il existe différents types de baux pour mettre un logement en location. La maison ou l’appartement peut être loué vide ou meublé. Un logement vide fait généralement l’objet d’un bail de trois ans renouvelable alors que le bail d’un logement meublé est fixé pour un an renouvelable. Il existe également des baux spécifiques comme le bail mobilité, ce dernier peut être fixé sur une période comprise entre un et dix mois, non renouvelable.
Pour faire le bon choix, le propriétaire doit étudier la demande dans le quartier où il loue son logement. Les studios et les appartements de une à deux pièces sont généralement recherchés en meublé. Les grands appartements et les maisons peuvent avoir plus de succès en étant loués vides. Mais il ne s’agit là que de généralités.
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En outre, le choix d’une location vide ou meublée a un impact sur la fiscalité du propriétaire. Les impôts sur une location meublée et ceux sur les locations vides font en effet l’objet d’un traitement différent, plus ou moins rentable selon les revenus générés et la situation du propriétaire. La consultation d’un conseiller fiscal peut être opportune.
Comment fixer le montant du loyer ?
Le montant du loyer, dans le domaine privé, est soumis aux lois de l’offre et de la demande. Toutefois, la commune dans laquelle se trouve le logement peut être soumise à l’encadrement des loyers. Le bailleur est donc contraint de se baser sur un loyer de référence pour fixer le montant demandé au locataire.
Hors des zones soumises à encadrement, le montant du loyer doit correspondre à ce qui se pratique dans le quartier pour les logements aux caractéristiques similaires.
Dans le cas d’un investissement locatif dans un dispositif de type loi Pinel, le montant du loyer est également limité par un plafond, ceci afin de bénéficier des réductions d’impôt.
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Quels sont les diagnostics obligatoires ?
Avant de mettre un logement en location, il faut demander à un professionnel indépendant de réaliser une série d’examens. Ces diagnostics immobiliers sont obligatoires selon l’ancienneté du logement ou de l’installation.
- DPE, diagnostic de performance énergétique (obligatoire pour chaque nouvel occupant)
- CREP, constat de risque d’exposition au plomb (pour les bâtiments datant d’avant 1949)
- état de l’installation intérieure de l’électricité (si celle-ci date de plus de quinze ans)
- état de l’installation intérieure du gaz (si celle-ci date de plus de quinze ans)
- état des risques (naturels, miniers, technologiques, sismiques, radon) si le logement se trouve dans une zone déclarée par un arrêté,
- diagnostic bruit (quand le logement est situé près d’un aéroport).
Les diagnostics, réalisés par un professionnel certifié, sont regroupés dans un DDT, dossier de diagnostic technique, lequel sera remis au locataire en annexe du contrat de location.
Comment choisir le locataire ?
Lorsqu’une personne contacte le locataire pour manifester son intérêt pour le logement en location, un rendez-vous doit être pris pour procéder à la visite du logement. Si le propriétaire reçoit plusieurs sollicitations, il est préférable qu’il regroupe les visites dans un même après-midi ou une même période.
A l’issue de la visite, s’il est toujours intéressé, le visiteur remet au bailleur un dossier de location dans lequel figure plusieurs éléments : une pièce d’identité, un justificatif de revenus ou d’activité, un justificatif de domicile. C’est à partir de ces éléments que le bailleur choisira le candidat qui lui paraît le plus fiable. Attention de ne pas demander d’éléments relatifs à la santé, à la situation bancaire ou judiciaire. Il s’agit d’éléments discriminants interdits par la loi.
Le bailleur peut également demander un garant au futur locataire. Celui-ci fournira alors son identité et les justificatifs de revenus. Mais si le bailleur a opté pour une GLI, garantie loyers impayés, il n’a pas à demander de garant.
Quels éléments fournir au locataire ?
Le jour de l’installation du locataire dans le logement, un contrat de location (ou bail) doit être signé par le locataire et le bailleur. Chaque partie en conserve un exemplaire. Le contrat doit préciser notamment les coordonnées des deux parties (nom, prénom, adresse), la date du début de bail, la durée du bail, le montant du loyer et des charges, le montant du dépôt de garantie, les modalités de paiement, etc.
Au contrat de location seront joints le DDT, dossier de diagnostics techniques, ainsi que l’état des lieux d’entrée, qui sera réalisé avant la signature du bail. Le locataire quant à lui devra présenter sa souscription obligatoire à une assurance habitation.