Le sujet est malheureusement d’actualité, en cette période économique délicate… Si vous louez votre local commercial à un locataire en procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire, sachez que vous avez le droit de demander la résiliation judiciaire ou la résiliation de plein droit du bail.
C’est l’avocate Joan Dray qui fait une mise au point sur le site LegaVox.fr.
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Un jugement prononçant une procédure de sauvegarde, de redressement ou de liquidation judiciaire à l’égard de votre locataire ne vous empêche pas de demander la résiliation du bail pour défaut de paiement des loyers et des charges, postérieurement au jugement en question.
Toutefois, cette demande ne peut être formulée qu’après un délai de 3 mois. Si la dette est réglée avant la fin de ce délai, la résiliation ne peut plus se faire.
Ce délai de 3 mois court à partir de la date du jugement d’ouverture de la liquidation judiciaire lorsque celle-ci est prononcée immédiatement, ou à partir de la date du jugement d’ouverture de sauvegarde ou de redressement judiciaire si la liquidation judiciaire est transformée en ce sens.
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A noter : pour être éligible à la résiliation du bail, il suffit que le défaut de paiement concerne une période d’occupation postérieure au jugement. En clair, même si la dette était exigible avant l’ouverture de la procédure collective, mais que le loyer ou les charges concernent une période postérieure au jugement (par exemple, dans le cadre d’un loyer payable d’avance), la résiliation peut être légalement effectuée.
Important : la jurisprudence montre que le bailleur peut faire constater au juge-commissaire la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement des loyers dus après l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire, sans avoir à adresser, au préalable, un commandement de payer. Il a donc le droit, dans ce cas particulier, de ne pas respecter la clause (insérée dans les baux commerciaux) indiquant que la résiliation de plein droit ne peut se faire qu’un mois après l’envoi du commandement resté sans réponse.
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Conclusion : si vous souhaitez récupérer votre local commercial, vous avez donc intérêt à ne pas passer devant un juge des référés pour mettre en œuvre la clause résolutoire car :
- cette dernière vous impose de délivrer un commandement de payer ;
- le liquidateur judiciaire peut se voir accorder des délais de paiement, neutralisant donc la résiliation du bail.
En revanche, faire constater au juge-commissaire la résiliation de plein droit du bail pour non-paiement des loyers dus après l’ouverture de la procédure de liquidation judiciaire vous offre la possibilité de récupérer votre local rapidement.
N’hésitez pas à consulter notre dossier complet consacré au bail commercial.