La trêve hivernale, qui débute le 1er novembre et dure jusqu’au 31 mars, interdit toute expulsion de locataires. Quels sont les droits du propriétaire durant cette période ?
La trêve hivernale a été fixée par la loi ALUR de mars 2014. Il s’agit d’une période durant laquelle il est interdit d’expulser un locataire, même en cas d’impayés de loyers et même si une procédure d’expulsion est en cours. Elle est ouverte du 1er novembre 2024 au 31 mars 2025. Cette protection ne s’applique toutefois qu’aux locataires réguliers. Il peut y avoir des exceptions pour les squatteurs et les situations de conflits conjugaux importants.
Comment gérer les impayés durant la trêve hivernale ?
La législation interdit l’expulsion du locataire durant la trêve hivernale, même si une procédure est déclenchée à son encontre. Cela ne signifie toutefois pas que rien ne peut être exécuté pendant ces cinq mois. En cas d’impayés, le propriétaire bailleur doit faire valoir ses droits sans attendre le 31 mars.
Dès le premier impayé, le contact doit être pris avec le locataire pour discuter de la situation et trouver une solution amiable. Par ailleurs, un commandement de payer doit être envoyé par courrier recommandé avec accusé de réception, signifiant au locataire qu’il dispose de deux mois pour régler son loyer.
Il est très important de prendre cette mesure au plus tôt dans le cas où la procédure devait aller jusqu’au tribunal. Si la date de prise en compte du litige est tardive, la résolution du conflit le sera tout autant. Le commandement de payer peut également être remis en mains propres ou transmis par voie de commissaire de justice.
S’il rencontre un problème avec son locataire, la trêve hivernale n’empêche pas le propriétaire bailleur de solliciter une conciliation avec un tiers (un conciliateur de justice ou une commission de conciliation). Et si la conciliation n’aboutit à aucun accord, le propriétaire bailleur peut porter l’affaire devant la justice même au cours de la trêve hivernale. En revanche, si une expulsion est décidée, elle pourra être exécutée qu’à partir du lendemain du dernier jour de la trêve.
Le propriétaire a également la possibilité de contacter le garant du locataire en période de trêve hivernale et de réclamer son dû. S’il a souscrit à une GLI, garantie loyers impayés, il peut solliciter son assureur sans attendre le 31 mars pour obtenir ses indemnités.
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La trêve hivernale s’applique-elle aux squatteurs ?
Le terme de squatteur désigne une personne qui occupe illégalement un logement, voire un terrain ou un local. Le propriétaire doit s’appuyer sur la justice et la force publique pour expulser les squatteurs. Lorsque l’expulsion est prononcée par le juge, elle est exécutée quelque soit la période de l’année, y compris pendant la trêve hivernale.
La trêve hivernale s’applique-t-elle aux décisions de justice ?
L’expulsion d’une personne de son foyer peut être prononcée par le juge des affaires familiales, notamment dans le cas de divorces ou de violences conjugales.
Dans le cas d’un divorce, lorsqu’une conciliation n’a pu aboutir à l’issue du jugement, le juge peut ordonner l’expulsion de l’une des deux parties. Cette expulsion peut être exécutée pendant la trêve hivernale.
C’est également le cas, à plus forte raison, dans le cas de violences conjugales ou de violences envers les enfants. Dès l’ordonnance du juge, la personne violente doit quitter le logement, y compris pendant la période hivernale.
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La trêve hivernale s’applique-t-elle outre mer ?
Dans les départements d’outre-mer (Guadeloupe, Guyane, Martinique, Mayotte et Réunion) s’applique une trêve cyclonique qui reprend les mêmes règles que la trêve hivernale en France métropolitaine. Les dates de cette trêve varient en fonction des départements concernés et des risques de cyclones et fortes intempéries.
Les impayés de loyer en augmentation ?
Depuis la crise du Covid-19, il est observé une augmentation considérable d’impayés de loyers durant la trêve hivernale. Alors qu’environ 1% des foyers se rendaient coupables d’impayés avant la pandémie, le chiffre a quadruplé après les périodes de confinement.
Dans le cas d’impayés, les propriétaires ne sont pas seulement confrontés à des personnes en situation précaire. Les problèmes surviennent également avec des personnes qui n’ont pas de difficultés financières mais qui ont… une bonne connaissance du droit. Il arrive en effet de rencontrer parmi les mauvais payeurs des agents immobiliers, des commissaires de justice, des avocats, des notaires…
Il ne faut bien entendu pas en faire une généralité. En outre, il faut se rappeler que 90% des problèmes de loyers impayés sont résolus à l’amiable, bien avant de passer devant la justice. Ce qui évite des frais et bien des tourments.