Les investisseurs se plaçant sous un dispositif fiscal avantageux sont soumis à des contraintes de loyers et de revenus des locataires, dépendant de la zone où est situé leur bien immobilier. Les Pouvoirs Publics viennent de publier l’actualisation du zonage pour 2022. Près de 60 communes évoluent.
Dans le domaine de l’immobilier défiscalisant (dispositifs fiscaux spécifiques), la France est découpée en 5 zones : A, A bis, B, B1 et C. Pour connaître la zone dont dépend la ou les communes où se situent vos biens immobiliers locatifs, connectez-vous sur le site Service-Public.fr.
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A noter que le zonage est aussi utilisé pour le prêt à taux zéro (pour calculer le revenu maximum) et pour les logements conventionnés avec l’Anah (droit à une déduction fiscale sur les revenus fonciers, le revenu maximum du futur locataire, le loyer initial maximum).
La soixantaine de communes qui changent de zone
C’est un arrêté du 16 février 2022 qui donne la liste des communes changeant de zone, à partir du 21 février 2022.
En Haute-Savoie et en Savoie
En Haute-Savoie, alors qu’elles étaient classées en zone B2, les grandes stations de ski Chamonix, La Clusaz, Les Gets, Megève et Morzine sont reclassées en zone A. La difficulté des salariés des entreprises présentes sur ces sites est trop importante.
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Classées en zones B2 ou C, Alex, Arâches-la-Frasse, Ballaison, Châtel, Chens-sur-Léman, Combloux, Cordon, Demi-Quartier, Dingy-Saint-Clair, Domancy, Doussard, Excenevex, La Chapelle-d’Abondance, Larringes, Le Grand-Bornand, Les Houches, Loisin, Manigod, Massongy, Menthon-Saint-Bernard, Messery, Nernier, Praz-sur-Arly, Saint-Gervais-les-Bains, Saint-Jean-de-Sixt, Saint-Jorioz, Sciez, Sevrier, Sixt-Fer-à-Cheval, Talloires-Montmin, Vallorcine, Veyrier-du-Lac, Villaz et Yvoire sont reclassées en zone B1. La proximité d’Annecy et, surtout, de Genève expliquent la tension locative dans certaines de ces communes où les prix immobiliers explosent.
En Savoie, Courchevel, Tignes, Val-d’Isère, Brides-les-Bains, Crest-Voland, Cohennoz et Notre-Dame-de-Bellecombe basculent de la zone C à la zone B1.
Sur le litoral
Passent en zone B1 les communes Le Plan-de-la-Tour, La Garde-Freinet et La Môle (situées dans le Golfe de Saint-Tropez / Var), mais aussi Les Saintes-Maries-de-la-Mer et Maussane-les-Alpilles dans les Bouches-du-Rhône, Trouville-sur-Mer en Normandie, Le Touquet-Paris-Plage dans le Pas-de-Calais et Lecci, Pietrosella, Grosseto-Prugna et Albitreccia, en Corse-du-Sud.
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Les impacts pour les biens placés sous dispositifs fiscaux spéciaux
Ce zonage actualisé pour 2022 change donc la donne pour les investisseurs désirant placer des logements locatifs sous les dispositifs Pinel, Denormandie ou Loc’Avantages qui a récemment remplacé le dispositif Cosse Louer Abordable. De nombreux biens neufs ou anciens achetés à partir de maintenant et qui n’étaient donc pas éligibles à ces dispositifs le deviennent.
Bien entendu, le zonage n’est pas rétro-actif. C’est au moment où vous vous placez fiscalement sous un dispositif que la zone dont dépend le logement locatif est déterminée. Ensuite, le logement ne change plus de zone.
Ce zonage 2022 permet donc à certains biens immobiliers de rentrer dans certaines zones éligibles et de bénéficier de ces dispositifs dont ils étaient exclus jusqu’alors.
Les plafonds de loyers et de ressources pour 2022 ne sont pas encore connus, mais nous les publierons dès que les Pouvoirs Publics les éditeront. Espérons que cette année, ils n’attendront pas le mois d’avril pour le faire ! Pour vous faire une idée de ces plafonds (car ils n’augmentent que légèrement d’année en année), n’hésitez pas à vous reporter à notre actualité Dispositifs Pinel, Denormandie et Loc’Avantages : les plafonds de loyers et de ressources 2023.
A noter ! Les bailleurs sont aussi obligés de respecter un encadrement des loyers ou/et un plafonnement des loyers, dans certains cas de location en zones locatives tendues.
Pour une information complète sur la gestion de logements locatifs placés sous dispositifs spéciaux, n’hésitez pas à lire nos fiches pratiques :
- Comment calculer les loyers plafonds des dispositifs fiscaux ? ;
- Comparatif entre Pinel, Denormandie et Loc’Avantages ;
- Pinel et déclaration d’impôt 2021 ;
- Les maisons ne pourront plus être placées sous le dispositif fiscal Pinel à partir de 2021 ;
- Transformer son Pinel : opter pour la fiscalité LMNP ou LMP ? ;
- Logements locatifs ; 2 jurisprudences récentes (l’une étant consacrée à l’obligation, pour un bailleur, de s’assurer de l’affectation « résidence principale » de son logement locatif placé sous dispositif fiscal spécial) ;
- 5 étapes essentielles pour réussir son 1er investissement locatif ;
Notre conseil
La gestion locative d’un logement placé sous un dispositif fiscal vous engageant pour une durée de location d’au moins 6 ans, avec contraintes règlementaires à respecter chaque année, est plus sereine avec l’accompagnement de professionnels. Gererseul et ses partenaires experts vous assurent d’être informés en permanence des changements éventuels et d’être conseillés en matière de déclaration fiscale. Un gage de sécurité si vous ne voulez pas risquer une requalification fiscale qui vous obligerait à rendre à l’administration les avantages concédés…