En matière de baux commerciaux, le locataire en place est prioritaire pour l’achat des locaux qu’il occupe. Cette priorité n’empêche toutefois pas le bailleur de commencer à chercher un acheteur avant de proposer le local à son locataire.
Ce sont les éditions Francis Lefèbvre qui relatent cette récente jurisprudence.
La Cour de Cassation (Cour de cassation, Chambre civile 3, 23 septembre 2021, 20-17.799) a jugé régulière l’offre de vente notifiée par un bailleur commercial à son locataire titulaire du droit de préférence. De fait, même si des démarches avaient été entreprises auparavant et qu’une promesse de vente avait été signée avec un acheteur extérieur, la proposition faite au locataire ayant effectivement eu lieu AVANT la vente, l’opération a été jugée légale.
Le droit de préférence du locataire
Le propriétaire d’un local commercial loué souhaitant le vendre doit envoyer à son locataire une offre de vente. Celle-ci doit impérativement notifier le prix et les conditions de la vente ; le locataire disposant alors d’un délai d’un mois à compter de la réception de cette offre pour se prononcer.
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A noter que cette règle n’est pas valable pour les baux d’habitation, comme indiqué dans nos fiches Vendre un logement occupé : les éléments à connaître et Peut-on vendre un logement en cours de location ?
L’affaire portée en justice par le locataire parisien
Rappelons les faits. Le locataire d’un local commercial parisien (hôtel) avait saisi la justice pour un différend avec son bailleur, lors de la vente des murs. Le premier contestait la régularité de l’offre de vente reçue par le propriétaire en invoquant trois arguments :
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- le bailleur avait donné un mandat de vente à un agent immobilier qui avait fait visiter le bien avant que l’offre ne lui soit adressée ;
- le bailleur avait aussi signé une promesse de vente (certes, sous condition suspensive de la purge du droit de préférence du preneur) avec un candidat acquéreur, deux semaines après la notification de l’offre.
A ce moment-là, le locataire n’avait toujours pas donné sa réponse, mais il lui restait encore deux semaines pour se décider…
- le locataire invoque aussi la nullité de la procédure effectuée par son bailleur en indiquant que l’offre d’achat lui étant destinée comprenait des frais d’agence. Or, ces derniers ne peuvent exister en cas de vente directe au locataire.
La vente d’un local occupé a souvent engendré des conflits
La récente position de la Cour de Cassation sur cette thématique de la vente d’un local commercial occupé est intéressante, car elle met un terme à de nombreux avis divergents des juges en la matière, ces dernières années.
Les éditions Francis Lefèbvre rappellent, en effet, que des conflits (portés en justice par les locataires) étaient déjà intervenus plusieurs fois sur cette question de :
– la possibilité pour le bailleur de faire expertiser le local par un notaire ou un agent immobilier et de signer un mandat de vente avant d’envoyer la lettre de « droit de préférence » au locataire.
Certains considéraient que le propriétaire pouvait tout-à-fait conclure un mandat avec un agent immobilier, mais que ce dernier devait attendre la réponse négative du locataire pour que des démarches commerciales soient effectuées. Impossible, donc, dans ce cas, de publier une annonce immobilière pouvant constituer une offre susceptible d’acceptation ou de conclure une promesse de vente…
Pour d’autres au contraire, la pratique, consistant à consentir une promesse de vente à un potentiel acquéreur, sous la condition suspensive du non-exercice par le locataire de son droit de préférence, ne devait pas être condamnée. La raison en était que la rétroactivité de la condition suspensive permettait, le cas échéant, d’anéantir la promesse, et donc d’être en conformité avec la loi ;
– l’indication, dans la lettre envoyée au locataire, du montant des honoraires de négociation.
La mise au point de la Cour de Cassation
La Cour de Cassation met, aujourd’hui, fin aux polémiques en jugeant, dans l’affaire du local parisien, que le bailleur avait le droit d’engager des démarches en vue de la vente, et même de signer une promesse de vente sous condition suspensive, avant la notification de l’offre de vente au locataire. L’important est que cette dernière ait bien été envoyée avant la vente, avec la possibilité que la condition suspensive annule l’opération. Une promesse unilatérale de vente sous condition suspensive du non-exercice par le preneur de son droit de préférence ne peut pas être analysée comme la conclusion d’une vente note la haute juridiction.
Argument également écarté par la Cour de Cassation, relate Les éditions Francis Lefèbvre : « si l’offre de vente notifiée au locataire ne peut pas inclure dans le prix offert des honoraires de négociation d’un agent immobilier (dès lors qu’aucun intermédiaire n’est nécessaire ou utile pour réaliser la vente), la seule mention du montant des honoraires de l’agent immobilier, en plus du prix de vente principal, n’est pas une cause de nullité de l’offre adressée au locataire. En effet, celui-ci savait qu’il n’aurait pas à en supporter la charge. Le locataire pouvait accepter le prix de vente en principal, clairement identifié et hors frais d’agence, de sorte que l’offre de vente n’était pas nulle. »
Notre conseil : si vous possédez un local commercial occupé que vous souhaitez vendre, vous pouvez donc, légalement, pour « gagner du temps » ou retenir un potentiel acheteur, enclencher la procédure commerciale. Mais attention ! N’oubliez pas, si une promesse de vente est signée, d’inclure la clause suspensive permettant à la vente d’être annulée si le locataire se décide à acheter le local…
N’hésitez pas à lire notre dossier consacré aux baux commerciaux.