Comme l’évaluation de vos biens immobiliers « physiques », l’évaluation des droits et des parts de sociétés répond, elle aussi, à des règles précises. Nous vous aidons à comprendre le calcul de l’usufruit et des liquidités liés à l’immobilier.
N’hésitez pas à lire, en préambule, si vous ne l’avez pas déjà fait: Ce qu’il faut savoir sur cet impôt immobilier.
La valeur de l’usufruit et de la nue-propriété
Démembrer un bien consiste à séparer l’usufruit et la nue-propriété. Cette dernière représente « les murs », tandis que l’usufruit représente l’usage des lieux, le droit d’utiliser le bien, y compris d’en percevoir des revenus locatifs. Impossible, donc, pour l’usufruitier, de vendre le bien. De son côté, le nu-propriétaire peut vendre son droit, exempté, donc, de la jouissance des lieux.
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L’usufruit
Dans un démembrement, c’est généralement l’usufruitier qui est redevable de l’IFI. Il doit intégrer le bien pour sa valeur en pleine propriété. Exception : lorsque le nu-propriétaire a hérité de son droit. Dans ce cas, depuis 2018, l’IFI est payable par les deux parties, comme nous l’expliquions dans notre actualité IFI : les règles fiscales du démembrement de propriété ont changé. Ainsi, si vous êtes usufruitier dans ce cadre, vous n’êtes plus le seul à devoir vous acquitter de l’intégralité de l’IFI concernant ce bien. Pour connaître la répartition entre les deux parties (l’âge est pris en compte), l’Etat met à votre disposition un simulateur dédié au barème fiscal de ‘l’usufruit et de la nue-propriété.
Par exemple, pour un bien d’une valeur de 500.000 € en pleine propriété, la valeur de l’usufruit atteint :
- 300.000 € (60 %) si l’usufruitier est âgé de 50 ans ;
- 350.000 € (70 %) si l’usufruitier a 40 ans ;
- ou encore 400.000 € (80 %) si l’usufruitier a 30 ans.
La nue-propriété
Le nu-propriétaire n’est donc pas redevable de l’IFI, sauf exception mentionnée ci-dessus.
N’hésitez pas à vous servir du simulateur si vous êtes éligible au paiement de l’IFI, dans le cadre d’une nue-propriété héritée.
La valeur des parts de sociétés ou placements liés à l’immobilier
Certains placements liés à l’immobilier sont aussi à déclarer dans le cadre de l’IFI. Il s’agit, notamment, des :
parts ou actions de sociétés détenant de l’immobilier en France.
Il peut s’agir de SCI, SARL, SCPI… Vous devez, dans ce cas, déclarer, en fonction de votre quote-part, la valeur des biens immobiliers détenus par la société. Cette dernière doit vous fournir l’information. Si un associé d’une SCI a prêté des liquidités à la société et détient un compte courant d’associé, quel est le statut des sommes présentes dans ce compte, par rapport à l’IFI ? D’après la majorité des fiscalistes et des conseillers en gestion de patrimoine, cités par le site EldoradoImmobilier.com, les comptes courants de SCI ne sont pas déductibles, taxables donc à l’IFI. Cette réponse non unanime doit toutefois vous inciter à vous renseigner, pour plus de précisions, auprès de votre centre des impôts…
Important ! l’immobilier détenu indirectement n’est pas pris en compte si :
- vous possédez moins de 10 % du capital de la société propriétaire ;
- lorsque ces biens immobiliers sont affectés à l’activité de la société qui en est propriétaire ou d’une société liée.
biens et droits immobiliers transférés en fiducie.
La fiducie est une opération permettant à une personne morale ou physique de transférer à un tiers (appelé fiduciaire), pour une durée déterminée, la propriété d’un bien afin qu’il en assure la gestion patrimoniale. C’est la valeur vénale des biens transférés (prix qui pourrait être obtenu via une vente au 1er janvier 2023 dans les conditions normales de marché) qui est retenue pour l’IFI ;
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fractions de la valeur de rachat (au 1er janvier 2023) des actifs immobiliers composant des unités de compte des contrats d’assurance-vie.
C’est la compagnie d’assurance qui doit vous transmettre cette information. De fait, de plus en plus de contrats d’assurance vie comprennent, aujourd’hui, en vue d’une meilleure diversification par rapport aux marchés financiers, des actifs pierre. Certains contrats détiennent ainsi des parts de SCPI (Société civile de placement en immobilier), OPCI (Organisme de placement collectif immobilier) ou SIIC (Société d’investissement immobilier cotée).
Des possibilités d’exonération existent toutefois :
- les parts ou les actions d’OPCVM (Organisme de placement collectif en valeurs mobilières) détenues dans un contrat d’assurance-vie sont exonérées d’IFI à la double condition que :
- vous déteniez moins de 10 % du fonds ;
- et que ce fonds détienne moins de 20 % de biens ou de droits immobiliers ;
- les parts de SIIC détenues dans un contrat d’assurance-vie sont également exclues de l’assiette de l’IFI si l’assuré détient moins de 5 % des parts de chaque SIIC.