La sous-location est une pratique courante dans le domaine de la location immobilière. Le propriétaire du logement sous-loué par son locataire doit se montrer très vigilant.
C’est principalement dans le milieu étudiant que la sous-location est la plus pratiquée. Face à la difficulté de trouver un logement et le montant parfois élevé du loyer, la solution de la sous-location est souvent choisie.
Qu’est-ce qu’une sous-location ?
Il existe deux types de sous-location :
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- la sous-location d’une partie du logement, que le locataire partage avec le sous-locataire dans une forme de colocation, pour une durée relativement longue,
- la sous-location du logement dans son entièreté pendant une période où le locataire principal s’absente (vacances, déplacement, etc.).
La sous-location est encadrée juridiquement par l’article 8 de la loi du 6 juillet 1989. Elle se caractérise par le paiement d’un loyer du sous-locataire au locataire. Dans ce cas, il est nécessaire qu’un contrat de sous-location soit établi entre les deux parties. Ce bail sera ensuite porté à la connaissance du propriétaire. Le contrat de sous-location permettra au sous-locataire de bénéficier des aides au logement (APL, ALS, ALF…).
Le loyer de la sous-location ne peut en aucun cas dépasser celui de la location. Le propriétaire du logement peut d’ailleurs intervenir pour en fixer le montant. En outre, le bail du sous-locataire ne pourra se prolonger au-delà de celui du locataire. Si le locataire héberge quelqu’un à titre gratuit, il ne s’agit alors plus de sous-location dans le sens légal du terme.
La sous-location est un mode de location qui n’est pas toujours bien perçu par les propriétaires. Certains refusent cette pratique et le spécifient noir sur blanc dans le contrat de location. Par ailleurs, le locataire n’a pas le droit de sous-louer s’il n’a pas l’accord écrit du propriétaire.
Le principal écueil de la sous-location est que ce n’est pas le propriétaire qui choisit le sous-locataire. Les deux parties n’ont aucune relation contractuelle, ce qui peut entraîner des difficultés en cas de problème.
Les avantages d’une sous-location
La sous-location donne de nombreux avantages à chacune des parties. Pour le locataire, elle permet d’alléger ses dépenses en loyer et de ne pas payer inutilement une location pour un logement qu’il n’occupe pas pendant ses vacances.
Pour le propriétaire, la sous-location, si elle reste conforme à la législation, n’a aucun impact sur ses revenus. Elle permet même au logement d’être occupé en cas d’absence du locataire et donc d’atténuer, par exemple, les risques de cambriolages.
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Quels sont les risques de litiges dans une sous-location ?
Le principal litige auquel peut être exposé le propriétaire du logement face à une sous-location est que celle-ci se pratique illégalement, c’est-à-dire sans contrat de sous-location et/ou sans accord du propriétaire.
Si un propriétaire constate qu’une sous-location se pratique à son insu dans le logement qu’il loue, il est en droit de résilier le contrat de location établi avec le locataire principal. Il pourra en outre demander des dommages et intérêts ainsi qu’on lui verse l’argent récolté lors de la sous-location.
Dans le cas d’une sous-location en bonne et due forme, si le sous-locataire venait à commettre des dégradations ou des troubles de voisinage, c’est le locataire principal qui en porte la responsabilité.
C’est donc au locataire principal que le propriétaire demandera de rembourser les dégradations, avec la possibilité de prélever la somme sur le dépôt de garantie. En cas de troubles du voisinage provoqués par le sous-locataire, le propriétaire pourra exiger le départ du locataire principal (ce qui entraînera celui du sous-locataire) en passant par les tribunaux si nécessaire.
Comment prouver une sous-location ?
Il est difficile pour un propriétaire de déterminer la pratique illégale d’une sous-location dans le logement qu’il loue. La loi n’interdit pas à un locataire d’héberger des personnes tierces, et ce quelle qu’en soit la durée. Il est par contre difficile de démontrer que le locataire perçoit de l’argent pour cet hébergement.
La loi, en outre, n’empêche pas un membre de sa famille de s’installer chez le locataire, ni même à celui-ci d’accueillir chez lui celle ou celui qui deviendra son conjoint. Ceux-ci peuvent même déclarer l’adresse du logement comme leur adresse principale.
Quelles que soient les inquiétudes du propriétaire à propos des personnes qui logent durablement chez son locataire, il lui est interdit d’agir de son propre chef pour déterminer s’il y a sous-location effective ou non. Il est préférable d’avoir recours à un commissaire de justice (autrefois appelé huissier) pour constater toute éventuelle forme d’illégalité.