La gestion locative d’un bien immobilier est une activité assez complexe puisqu’il faut à la fois gérer le quotidien, et optimiser le rendement de l’investissement. Comment réussir ce double challenge ?
Optimiser la gestion locative en se faisant accompagner par des experts
Gérer un logement locatif ne s’improvise pas car la règlementation est importante et exponentielle… Alors, inutile de chercher à tout faire, tout seul. La tâche serait chronophage et vous prendriez le risque de mettre votre investissement en danger en ne respectant pas scrupuleusement les règles. De fait, la gestion quotidienne est multi-tâches. Il faut :
– trouver un locataire sérieux et solvable. Pas toujours évident quand on sait que certains locataires falsifient leur dossier pour apparaître plus séduisants… ;
– réaliser tout le dossier de location avant la remise des clés : constituer le dossier d’identité du locataire et de ses éventuels garants, signer le bail, prendre le dépôt de garantie, faire l’état des lieux… ;
– gérer au quotidien la location avec la perception des loyers et des provisions de charges, l’envoi des quittances, la réparation d’équipements, le cas échéant (ballon d’eau chaude, etc.) et le suivi de la réglementation juridique et fiscale du secteur…
– gérer le départ du locataire, à son initiative ou à la vôtre, sans compter d’éventuels soucis de loyers impayés (rares mais existants !) qu’il faut manager…
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S’ajoutent à ces missions la protection de la valeur du logement lui-même et de la copropriété, le cas échéant, ce qui sous-entend des travaux.
Un travail multi tâches, donc, qui peut, évidemment, en théorie, être réalisé par vous-même… si vous en avez le temps et l’envie !
Un logiciel de gestion locative est 10 fois moins cher qu’un administrateur de biens
Sinon, le plus simple et le plus sûr est de vous attacher les services de professionnels. Signer un mandat auprès d’un administrateur de biens peut se concevoir, mais le coût de la prestation (environ 2 mois de loyers/an) affaiblit le rendement. Mieux vaut se tourner vers les solutions Internet, performantes aussi, et pour un coût dix fois inférieur. En vous abonnant à un logiciel de gestion immobilière en ligne comme celui de Gererseul, par exemple, qui met à votre disposition outils et conseils, la gestion individuelle accompagnée vous coûtera seulement 6,5 € / mois si vous souscrivez un abonnement de 2 ans.
Optimiser le rendement
Une fois le bien immobilier mis en location, améliorer le rendement, ou, tout au moins, empêcher que celui-ci ne se dégrade sous l’effet de l’augmentation des impôts et des charges, est la 2ème mission de l’investisseur immobilier. Pour ce faire, vous devez mettre en place une stratégie dédiée à cet objectif. Entre autres actions, vous pouvez :
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– Réaliser un audit régulier des prix des artisans (à comparer à qualité égale, bien sûr) avec lesquels vous travaillez pour les réparations éventuelles à faire dans le logement ;
– Surveiller les comptes de la copropriété et, là encore, faire jouer régulièrement la concurrence entre les prestataires de services. Vous demander si certains contrats ne sont pas inutiles est aussi indispensable ;
– Essayer de faire baisser le coût des charges financières liées au crédit immobilier : selon la conjoncture, il peut être intéressant de renégocier le taux de son crédit. Si la banque prêteuse refuse, faire racheter son prêt par un autre établissement peut être intéressant.
Changer d’assurance emprunteur
Cela peut aussi largement participer à faire remonter la rentabilité de l’opération. Plusieurs éléments tels que l’organisme où le contrat a été souscrit, le profil de l’emprunteur, le montant et la durée du crédit immobilier font varier le montant de cette assurance. Il est donc nécessaire de régulièrement comparer les offres afin, si l’opportunité se présente, de changer de compagnie pour abaisser la prime. Là encore, bien sûr, il s’agit de comparer à prestations égales. Vous pouvez bénéficier d’un accompagnement pour votre recherche d’assurance emprunteur sur empruntis.com.
Grâce à la loi Lemoine, depuis le 1er septembre 2022, tous les détenteurs – sans exception – d’une assurance liée à un crédit immobilier sont autorisés à la résilier à tout moment pour en souscrire une autre, plus avantageuse. Profitez-en !
Pour attirer de nouveaux clients, la concurrence fait rage entre les compagnies ; certaines choisissant d’abaisser leurs marges pour être plus séduisantes. N’hésitez pas à utiliser les services d’un comparateur pour dénicher la meilleure offre !
Pour changer de contrat d’assurance emprunteur – une fois sélectionnée la meilleure offre – il vous faut d’abord envoyer une lettre à votre banque (en recommandé avec avis de réception). Celle-ci dispose d’un délai de 10 jours pour répondre à votre demande de substitution de contrat. Si elle refuse ce changement, sachez qu’elle est obligée de vous en communiquer le motif qui doit être légitime. « Par exemple, la non-équivalence des garanties entre les deux contrats », indique le site du ministère de l’Economie.
En effet, souscrire un autre contrat d’assurance n’est autorisé par l’organisme prêteur que si celui-ci présente « des garanties équivalentes » à celles présentes dans le précédent contrat. Ainsi, le décès, l’incapacité temporaire ou totale de travail, l’invalidité et la perte d’autonomie devront être couverts.