Gérer seul vos logements locatifs ne signifie pas que vous ne devez pas faire appel à des experts, de temps à autre. Agence immobilière pour trouver un nouveau locataire, fiscaliste, avocat, médiateur, commissaire de justice… vos partenaires potentiels sont nombreux. Intéressons-nous, aujourd’hui à ces derniers, les ex huissiers de justice, qui innovent en proposant un nouveau document : le « constat de conformité locative ».
Quel est le rôle des commissaires de justice ?
Un commissaire de justice est un officiel public ministériel nommé par le ministre de la Justice. Si le nom de ces professionnels a été modifié, c’est pour mieux correspondre à leur nouveau rôle depuis le 1er juillet 2022 : exercer les missions des huissiers de justice, mais aussi celles des commissaires-priseurs judiciaires.
Le commissaire-priseur judiciaire était compétent pour organiser et réaliser les ventes publiques aux enchères prescrites par la loi ou par décision de justice. Son domaine d’intervention est vaste, allant de la procédure collective (redressement et liquidation judiciaires), aux saisies-ventes, successions, tutelles, crédits municipaux, etc. L’huissier de justice, lui, était spécialisé dans la signification des actes et l’exécution des décisions de justice et des titres exécutoires.
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Les compétences de ces deux métiers ont donc été regroupées dans ce nouveau métier « commissaire de justice ».
Dorénavant, donc, les fonctions de ce dernier sont :
- la signification des actes judiciaires et extrajudiciaires ;
- la mise en application des décisions de justice ;
- les constats ;
- le recouvrement amiable et judiciaire ;
- les inventaires, l’estimation d’objets mobiliers et les ventes judiciaires ;
- les mesures conservatoires ;
- la rédaction d’actes sous seing privé et le conseil juridique ;
- la médiation judiciaire et conventionnelle ;
- l’administration d’immeubles ;
- l’intermédiation de mandataire d’assurance.
Proposition d’un nouveau document « un constat de conformité pour louer »
Face à la règlementation exponentielle à laquelle doivent faire face les bailleurs, les commissaires de justice proposent, depuis le début de l’année 2022, d’établir un nouveau document à leur intention : un constat de conformité locative. De quoi s’agit-il ? De nombreux bailleurs sont aujourd’hui inquiets, au moment de mettre en location leur bien, craignant de ne pas être dans les clous d’une réglementation toujours plus contraignante, indique un article du Particulier (groupe Figaro). C’est pour cela que ces professionnels – dont un tiers d’entre eux détient une mission d’administrateur de biens – proposent ce document, leur permettant de louer en toute sécurité juridique, et de disposer d’une preuve reconnue au tribunal, en cas de litige.
En quoi consiste ce constat de conformité locative ?
Le logement est étudié en détail et passé au tamis d’une check-list élaborée par la Chambre des commissaires de justice. Celle-ci est destinée à s’assurer que le bien répond aux critères de location : décence (y compris énergétique, comme exigée récemment par la nouvelle réglementation excluant du parc locatif les passoires thermiques), dossier de diagnostics techniques, encadrement ou plafonnement des loyers, réglementation locale, etc.
« La situation du bailleur est prise à l’envers : au lieu d’intervenir après coup sur plainte du locataire, nous effectuons une visite de son logement en amont. Lors de la signature du bail, ce constat de conformité peut être combiné avec celui de l’état des lieux d’entrée, réalisé avec le locataire », indique dans Le Particulier, Sylvain Ollagnon, référent auprès de la Chambre nationale des commissaires de justice, et qui a travaillé au développement de l’outil.
Combien coûte ce certificat ? Entre 250 € et 450 € TTC, selon le logement et sa localisation, répond la Chambre des commissaires de justice.
Les autres raisons de faire appel à un commissaire de justice
Comme indiqué au-dessus, les états des lieux d’entrée ou de sortie peuvent, à votre demande, être réalisés par un commissaire de justice.
De même, toute constatation nécessaire au cours du bail nu ou meublé peut faire l’objet d’une intervention de ce professionnel. Vous pouvez, par exemple, avoir besoin :
- de faire constater des dégradations dans le logement (lors de votre visite annuelle des lieux, si celle-ci a bien été incluse dans une clause du bail) ;
- de faire porter par un commissaire de justice une lettre (de relance, de préavis, par exemple), une mise en demeure, un commandement de payer en cas de retard de paiement du loyer ou des charges du locataire, etc. ;
- de le faire intervenir dans le cadre d’une procédure d’expulsion (y compris de squatteurs) éventuellement suite à un non-paiement de loyers ou à des troubles dont votre locataire est la cause…
A noter que les commissaires de justice donnent régulièrement des conseils, notamment – chaque hiver – sur la trêve hivernale qui ne concerne pas tous les locataires.
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