L’indice des loyers commerciaux (ILC) vient de connaître sa hausse la plus forte depuis 2008. Une bonne nouvelle pour les bailleurs ?
Un indice utilisé pour l’actualisation des loyers commerciaux
L’Institut national de la statistique et des études économiques (l’Insee) a publié les derniers indices des loyers commerciaux servant de référence pour les augmentations de loyers des baux commerciaux. L’indice le plus utilisé, l’ILC, a enregistré une hausse annuelle de 3,46 % au 3ème trimestre 2021, en s’établissant à 119,7. A noter que l’augmentation publiée pour le 2ème trimestre s’élevait déjà à 2,6 %, et que la hausse atteint 5,51 % sur 3 ans.
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Sur la même période, l’indice des loyers des activités tertiaires (ILAT), dédié aux bureaux et aux locaux des professions libérales s’établit, lui, à 117,61, en hausse de 2,96 % sur 1 an et de 4,32 % sur 3 ans.
Rappelons que depuis septembre 2014, ces deux indices sont devenus obligatoires pour les baux conclus ou renouvelés à compter de cette date.
Quant à l’indice du coût de la construction (ICC), il a atteint 1.886 au 3ième trimestre 2021, en hausse de 3,57 % sur 1 an. A noter que l’ICC ne peut toutefois plus être choisi pour indexer les baux conclus ou renouvelés à compter de septembre 2014.
L’ILC en forte hausse : les fédérations de commerçants alertent
Les bailleurs dont les loyers commerciaux sont indexés sur l’indice des loyers commerciaux vont donc pouvoir augmenter leurs loyers de ce pourcentage lors de la révision annuelle ou triennale et lors du renouvellement du bail. Est-ce vraiment une bonne nouvelle dans un contexte « de crise sanitaire, de fermetures, de concurrence croissante des ventes en ligne et de contraintes d’exploitation des commerces physiques » se demande le magazine LSA ?
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« Non ! », affirment haut et fort les professionnels interrogés par LSA. Le loyer commercial représente le 2ème poste de coûts après la masse salariale. Incluant les charges locatives, ce poste peut représenter jusqu’à 18 % du chiffre d’affaires d’un commerce. Une forte augmentation risque donc de déstabiliser certaines enseignes, déjà à la peine depuis quelques années.
C’est pourquoi 11 fédérations de commerce réclament aujourd’hui l’annulation de l’indexation des loyers en 2022, autrement dit, un gel temporaire des loyers. Un courrier commun a été envoyé en ce sens au ministère de l’Economie et des Finances pour contrer l’indexation des loyers trop inflationniste. L’ILC avait pourtant été conçu, il y a 14 ans, pour modérer les hausses de l’ICC…
Une hausse « insupportable » pour beaucoup de commerçants…
« Une très forte augmentation des loyers serait insupportable pour les commerçants, affirment l’Alliance du Commerce et Procos (commerce spécialisé). Alors que la crise sanitaire se poursuit, les points de vente physiques ont vu leur fréquentation et leur chiffre d’affaires chuter depuis près de deux ans, particulièrement dans les secteurs ayant connu des fermetures longues de magasins (sept mois de fermeture dans les centres commerciaux par exemple).
Dans le même temps, les habitudes de consommation se sont profondément transformées « avec une hausse importante des ventes en lignes qui représentent 13,1 % du commerce de détail (et jusqu’à 21 % pour le secteur de l’habillement). Cette augmentation des loyers est, par conséquent, déconnectée de la réalité de l’activité des points de vente physiques. Elle aura pour effet de priver les entreprises de leur capacité d’investissement dans la transformation digitale et responsable, pourtant essentielle pour assurer la survie des magasins partout en France. Plus grave encore, faute de pouvoir maitriser leurs charges d’exploitation, le risque d’ajustement portera alors sur l’emploi et la fermeture des magasins ».
… et qui risque de pénaliser les bailleurs au final
Ce dernier risque de dépôt de bilan des magasins ne va évidemment pas dans le sens des commerçants… mais pas non plus dans le sens des bailleurs dont une partie d’entre eux ont des difficultés, aujourd’hui, à retrouver des locataires fiables après le départ de professionnels ayant fermé boutique.
Une étude au cas par cas peut donc s’avérer judicieuse. Si certains locataires (certains commerces fonctionnent très bien !) peuvent faire face à une augmentation de leur loyer, d’autres n’y sont pas prêts, compte tenu de la conjoncture. Si ceux-ci ont toujours été de « bons locataires », il semble raisonnable de pratiquer un gel temporaire des loyers ou une augmentation moindre. Après tout, nul bailleur n’est tenu d’augmenter le loyer, même si l’indexation est autorisée par le bail.
A vous de voir, donc, où est votre intérêt. Conserver un bon locataire, via un geste commercial, peut s’avérer être une bonne stratégie…
N’hésitez pas à lire notre dossier sur les loyers commerciaux :
- Loyer d’un bail commercial : les 4 points à connaître ;
- Révision du loyer d’un bail commercial : les règles à suivre.