Le printemps est la période de la déclaration d’impôt. Les investisseurs immobiliers doivent ajouter à leurs autres sources de revenus, le produit encaissé via les loyers de leurs biens locatifs. Selon que vous louez vos logements nus ou meublés, les loyers ne sont pas fiscalisés de la même façon. Explications.
D’après le site toutsurmesfinances.com, l‘ouverture des déclarations (en ligne, sauf exceptions) devrait avoir lieu le jeudi 8 avril. Comme d’habitude, la date limite pour valider la déclaration en ligne pré-remplie ou la compléter sera échelonnée :
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- 26 mai : dernier délai pour les contribuables des départements 1 à 19 ;
- 1er juin pour les départements 20 à 49 (dont la Corse) ;
- 8 juin pour les départements 55 à 95 et l’outre-mer.
Les rares contribuables qui rendent encore une déclaration sur papier auront jusqu’au 20 mai. Pour connaître les principales nouveautés de l’impôt concernant vos revenus reportez-vous au document mis à votre disposition par l’administration fiscale. Une brochure pratique 2021 détaillant la déclaration de revenu est également mise à votre disposition.
Points communs entre les fiscalités liées aux revenus fonciers et aux BIC
Les loyers perçus via un logement loué nu sont des revenus fonciers, tandis que les loyers perçus via un logement meublé sont des bénéfices industriels et commerciaux (BIC).
Dans les deux cas, les revenus déclarés sont soumis à l’impôt sur le revenu (avec incidence du taux marginal d’imposition, donc), auquel s’ajoutent des prélèvements sociaux de 17,2 %.
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Les deux types de revenus sont également soumis à une imposition sur une base de frais réels ou à une imposition sur une base forfaitaire (microfoncier ou microBIC).
Les régimes microfoncier et microBIC ont des montants seuils : si vous avez loué en cours d’année, vous devez appliquer un prorata temporis. En clair, si vous avez loué pour 1.500 € / mois, pendant 6 mois, un bien en location nue (revenus fonciers annuels de 9.000 €), le calcul pour savoir si vous dépassez le seuil de 15.000 € (microfoncier) sera celui-ci : 1.500 € x 12 = 18.000 €. Oui, vous dépassez le seuil et ne pouvez donc pas vous placer sous le microfoncier.
Enfin, pour les investisseurs éligibles, les régimes d’imposition microfoncier et microBIC ne sont jamais obligatoires. Vous pouvez, dans tous les cas, préférer le régime d’imposition des frais réels.
Important ! Si l’imposition au réel vous semble plus intéressante, mais que vous n’avez pas indiqué ce choix à l’administration fiscale avant le 1er février 2020, il est trop tard pour cette année… Pensez à l’indiquer avant le 1er février 2021 pour vos revenus 2021 qui seront imposé en 2022.
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Les revenus fonciers
Les revenus fonciers à indiquer dans votre déclaration d’impôt 2021 correspondent aux loyers versés au cours de l’année 2020. Attention ! Ce ne sont pas les loyers facturés qui doivent être déclarés, mais les loyers réellement encaissés en 2020. Autrement dit, si vous avez subi des impayés de loyers, ceux-ci doivent abaisser le montant global de vos revenus fonciers annuels. En revanche, lorsque la dette aura été réglée, elle viendra alourdir les revenus fonciers de l’année pendant laquelle la régularisation aura été faite.
Cela signifie donc aussi que si, en 2020, vous avez perçu des loyers impayés de 2019, vous devez les déclarer cette année.
Le régime simplifié du microfoncier
Si vos revenus 2020 sont inférieurs à 15.000 €, ils font l’objet d’un régime d’imposition forfaitaire appelé microfoncier. Ce régime vous permet de soustraire à l’impôt 30 % des revenus perçus. Par exemple, si vos loyers annuels ont représenté 10.000 €, vous ne serez imposé que sur 7.000 €. Cet abattement étant censé couvrir forfaitairement les charges, vous ne pouvez déduire aucune autre charge.
Les obligations déclaratives de ce régime sont simples : pas de document spécial à ajouter ; il vous suffit d’inscrire l’intégralité des revenus perçus sur la ligne 4BE de votre déclaration d’impôt classique (2042) ; l’administration fiscale appliquera elle-même l’abattement.
Le régime réel
Le régime réel s’applique obligatoirement aux revenus fonciers perçus par un particulier et d’un montant supérieur à 15.000 €. Il s’applique aussi obligatoirement aux revenus fonciers perçus par une société non soumise à l’impôt sur les sociétés (SCI, par exemple). Exception à cette dernière règle : si en tant qu’associé, vous (ou un membre de votre foyer fiscal) êtes, par ailleurs, propriétaire en direct d’un bien loué, vous pouvez choisir le régime du microfoncier.
Dans ce régime réel, vous pouvez déduire un certain nombre de charges et frais. Ces derniers sont, par exemple, les intérêts d’emprunt, la taxe foncière, les charges ou provisions pour charges (déjà réglées) de copropriété, les primes d’assurance (de l’immeuble, des parties communes, contre les loyers impayés ou encore la vacance locative), les dépenses liées à des travaux, les frais de gestion etc.
Si vous choisissez ce régime réel, vous devez joindre à votre déclaration d’impôt 2021 (CERFA 2042) un formulaire CERFA 2044. Celui-ci sera prochainement mis en ligne par l’administration fiscale.
A noter : contrairement aux idées reçues, déduire des charges est possible même si le bien n’est pas encore loué !
Faites le bon choix !
Le choix de l’une ou l’autre formule concerne tous vos revenus fonciers. Impossible, en effet, de placer une partie de ceux-ci sous le microfoncier et l’autre sous le régime réel.
Lorsque vous avez le choix entre les deux formules, calculez l’incidence de chacune d’entre elles sur votre fiscalité. Ne vous trompez pas car vous vous engagez pour 3 ans minimum, une fois l’option « imposition au réel » cochée.
Le cas échéant, le déficit foncier (montant des charges supérieur au revenu foncier) utilisable dans le régime d’imposition au réel s’impute sur le revenu global du foyer fiscal, dans la limite de 10.700 €. S’il dépasse ce montant, le déficit est reportable sur les revenus fonciers durant les 10 années suivantes. Plus-value : l’économie d’impôt obtenue via le déficit foncier n’est pas considérée comme une niche fiscale et n’entre donc pas dans le calcul global du plafonnement des niches fiscales, fixé à 10.000 € / an.
Important ! Si l’imposition au réel vous semble plus intéressante, mais que vous n’avez pas indiqué ce choix à l’administration fiscale avant le 1er février 2020, il est trop tard pour cette année… Remarque également valable pour les BIC (détaillés plus bas).
Les bénéfices industriels et commerciaux
Le micro BIC
Les BIC bénéficient d’un statut fiscal avantageux puisqu’ils offrent la possibilité d’un abattement forfaitaire de 50 %. 20 % de plus que l’abattement pour frais réservés à la location nue, ce n’est pas rien !
Pour bénéficier de ce régime du micro BIC, vos recettes annuelles doivent être inférieures à 72.600 €. Par exemple, si elles atteignent 50.000 €, vous ne serez imposé que sur 25.000 €. Là encore, en contrepartie, aucune autre charge ne pourra être déduite.
C’est un calcul à faire car les charges peuvent dépasser l’abattement de 50 % attaché au micro BIC si vous avez acheté à crédit, ou réalisé d’importants travaux dans vos logements loués. Déduire vos charges pour leur montant réel peut se révéler plus avantageux.
Le régime réel
Si vos revenus annuels sont au-dessus de ce plafond, vous êtes automatiquement soumis au régime des frais réels.
La déclaration des BIC doit être faite sur le document n°2042 C PRO.
Faites-vous accompagner par des professionnels !
La location meublée étant plus complexe, dans sa gestion – notamment fiscale – que la location nue, l’accompagnement d’un professionnel peut être fort utile, notamment pour indiquer précisément les frais et charges, ainsi que le déficit foncier éventuel. N’hésitez pas à utiliser les services de notre partenaire jedeclaremonmeuble.com, spécialiste des statuts de Loueur en meublé non professionnel (LMNP) et de Loueur en meublé professionnel (LMP) dont vous pouvez consulter la fiche comparative sur notre site.
N’hésitez pas, également, à vous reporter à notre dossier complet sur les sujets fiscaux et légaux, dans notre guide du propriétaire bailleur malin. Des fiches vous donnant notamment des informations sur l’IFI sont à votre disposition. Pour les documents fiscaux IFI, voyez le site du Ministère des Finances qui publie le document CERFA dédié à l’IFI.