Les modalités de mise en œuvre des travaux de rénovation énergétique réalisés aux frais du locataire sont enfin connues. Détails.
Afin d’impliquer davantage les locataires dans la rénovation énergétique de leur logement, la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 a étendu le régime dérogatoire d’autorisation tacite du bailleur (déjà accordés pour des travaux liés au handicap) aux travaux de rénovation énergétique réalisés aux frais du locataire.
Le décret n°2022-1026 du 20 juillet 2022 explique la marche à suivre.
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La démarche que les locataires doivent suivre pour faire des travaux de rénovation énergétique
Certains locataires souhaitent faire réaliser, à leurs frais, des travaux de rénovation énergétique. Ils en ont le droit si certaines conditions sont remplies :
- Ils doivent adresser à leur bailleur, en vue de recueillir leur accord, une demande décrivant précisément les transformations envisagées et les conditions dans lesquelles ces travaux seront réalisés. Ils doivent aussi indiquer le nom et les coordonnées de l’entreprise chargée de les exécuter ;
- Cette demande doit clairement indiquer qu’en application de l’article 7 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, à défaut de réponse dans un délai de 2 mois, le bailleur sera réputé avoir donné son accord tacite à ces travaux de transformation et ne pourra pas, à l’issue du bail, demander la remise en état des lieux ;
- Cette demande doit aussi reproduire ce dernier texte législatif : « Le locataire est obligé de ne pas transformer les locaux et équipements loués sans l’accord écrit du propriétaire ; à défaut de cet accord, ce dernier peut exiger du locataire, à son départ des lieux, leur remise en l’état ou conserver à son bénéfice les transformations effectuées sans que le locataire puisse réclamer une indemnisation des frais engagés ; le bailleur a toutefois la faculté d’exiger aux frais du locataire la remise immédiate des lieux en l’état lorsque les transformations mettent en péril le bon fonctionnement des équipements ou la sécurité du local. Toutefois, des travaux d’adaptation du logement aux personnes en situation de handicap ou de perte d’autonomie ou des travaux de rénovation énergétique peuvent être réalisés aux frais du locataire. Ces travaux font l’objet d’une demande écrite par lettre recommandée avec demande d’avis de réception auprès du bailleur. L’absence de réponse dans un délai de deux mois à compter de la date de réception de la demande vaut décision d’acceptation du bailleur. Au départ du locataire, le bailleur ne peut pas exiger la remise des lieux en l’état. La liste des travaux ainsi que les modalités de mise en œuvre sont fixées par décret en Conseil d’Etat » ;
- Dans un délai de 2 mois après la fin des travaux, le locataire doit enfin attester auprès du bailleur que les travaux ont bien été réalisés par l’entreprise choisie et correspondent effectivement aux travaux de transformation notifiés et autorisés par le bailleur.
Les travaux de rénovation énergétique autorisés
Les locataires ne peuvent pas réaliser tous les travaux qu’ils souhaitent, dans le cadre de ce régime d’autorisation tacite du bailleur. Seuls sont autorisés les travaux :
- d’isolation des planchers bas ;
- d’isolation des combles et des plafonds de combles ;
- de remplacement des menuiseries extérieures ;
- de protection solaire des parois vitrées ou opaques ;
- d’installation ou de remplacement d’un système de ventilation ;
- d’installation ou de remplacement d’un système de production de chauffage et d’eau chaude sanitaire et interfaces associées.
« Par ailleurs, note l’Anil, les travaux réalisés doivent respecter les normes fixées par la règlementation thermique élément par élément. »
Sont exclus de cette liste les travaux affectant :
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- les parties communes ou les éléments d’équipement commun ;
- la structure du bâtiment, son aspect extérieur, modifiant sa destination ou qui nécessitent une autorisation d’urbanisme, certificat, permis ou déclaration préalable.
Entrée en vigueur
Le régime d’autorisation de travaux de rénovation énergétique réalisés aux frais du locataire est applicable depuis le 22 juillet 2022 aux logements loués (meublés ou nus), quelle que soit la date de signature du bail.
Les contraintes énergétiques pesant sur les bailleurs
Cette éventuelle volonté de vos locataires de réaliser à leurs frais certains travaux (et l’autorisation qui peut leur être accordée s’ils respectent la procédure décrite plus haut) ne vous dédouane pas de vos devoirs. Les lois Climat et Résilience et Energie Climat imposent des contraintes de rénovation énergétiques des bâtiments anciens, et les bailleurs sont en première ligne.
N’hésitez pas à vous reporter à notre actualité Rénovation énergétique : les obligations des propriétaires, et à notre dossier complet consacré aux travaux énergétiques.
Nous reviendrons, dans une prochaine actualité, sur l’interdiction, dès le 25 août 2022, d’augmenter les loyers des logements classés F et G au DPE (les fameuses passoires thermiques) lors du renouvellement du bail ou de la remise en location.
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A noter qu’il sera également impossible, à partir de 2023, de mettre en location des logements dont la consommation énergétique dépasse les 450 kWh/m².