Le nouveau diagnostic de performance énergétique est désormais prêt à remplacer l’ancienne version dès le 1er juillet prochain. Les derniers décrets qui étaient attendus ont, en effet, été publiés le 14 avril dernier. Grande nouveauté de ce DPE version 2021 : il ne sera plus seulement « informatif », mais opposable aux bailleurs.
Les 1ers décrets d’application de ce nouveau DPE avaient déjà été publiés comme nous vous l’avons rapporté lors d’une actualité. Les derniers attendus l’ont été le 14 avril dernier dans le Journal Officiel. N’hésitez pas à les consulter.
À lire Comprendre le profil de l’emprunteur immobilier : des explications sur mesure
Le DPE devient « opposable »
Le diagnostic de performance énergétique appliqué à compter du 1er juillet 2021 engage la responsabilité juridique des bailleurs (et des propriétaires puisque le principe est le même pour les actes de ventes) lors des locations. Il n’est donc plus seulement informatif, comme c’est encore le cas actuellement.
Cela signifie que le locataire pourra se retourner contre le bailleur s’il s’aperçoit que la note du DPE est en réalité inférieure à celle indiquée dans le dossier de diagnostic technique (DDT) du contrat de location nue ou meublée. Par exemple, si le locataire constate que son logement noté E sur le contrat de bail aurait normalement dû avoir une note F, il pourra exiger du bailleur la réalisation de travaux pour permettre au logement d’améliorer ses performances énergétiques jusqu’à obtention de la note E, comme indiqué dans le bail.
L’aide des bailleurs fortement sollicitée
Ce nouveau DPE, qui distribue des notes de A à G aux logements (voir détails en fin d’article), a été conçu pour lutter contre le réchauffement climatique, et une trop grande consommation énergétique des logements. Pour éditer ce nouveau DPE, les diagnostiqueurs feront beaucoup plus appel aux bailleurs. Les textes sont clairs à ce propos ; ceux-ci devront fournir de nombreux documents pour aider à la réalisation de ce diagnostic. Jusqu’à aujourd’hui, les diagnostiqueurs se plaignaient de ne pas avoir un accès facile à toutes les informations concernant le logement.
À lire Préparez-vous : Une augmentation des loyers de 2,47 % prévue pour fin 2024 !
Ainsi, le cas échéant, les bailleurs devront fournir des factures, des plans, des relevés de propriété, le règlement de copropriété, le descriptif des équipements collectifs, des contrats de maintenance ou d’entretien des équipements… Bref, tout ce qui peut aider le diagnostiqueur à établir un DPE fidèle à la réalité.
En cas d’absence de documents et de doute, le diagnostiqueur devra choisir, d’après les textes, « la pire option ». En tant que bailleur, vous avez donc intérêt à collaborer du mieux possible avec ces experts. Il est encore plus important qu’avant de conserver tous vos documents et factures établissant la réalité de travaux effectués dans vos logements.
Un DPE plus proche de la réalité
La méthode de calcul du DPE est modifiée pour donner des résultats plus proches de la réalité du terrain. Les factures passées ne donnent, en effet, pas toujours une idée juste. De fait, les habitudes personnelles peuvent fortement impacter le résultat. Certains locataires chauffant leur logement à 22 degrés n’impliquent pas la même note pour le logement que des locataires chauffant à 19 degrés, comme recommandé.
Les diagnostiqueurs vont donc tenir compte à l’avenir des caractéristiques du logement et des factures prévisionnelles pour un usage déterminé. Ainsi, un indicateur mentionnera une évaluation de la facture énergétique théorique du logement sous forme de fourchette. A noter que cet indicateur devra obligatoirement figurer sur les annonces immobilières à partir du 1er janvier 2022. Les performances énergétiques et climatiques seront également adaptées à l’adresse des logements : si ceux-ci sont situés à une altitude supérieure à 800 m, par exemple, avec des conditions climatiques particulières, elles ne seront pas évaluées de la même façon que pour un appartement en plaine.
Plusieurs types de DPE seront disponibles à l’avenir : certains seront dédiés aux maisons individuelles anciennes, d’autres aux maisons neuves, d’autres encore aux logements collectifs…
Les passoires thermiques montrées du doigt
Les logements les moins performants – F et G – hériteront d’un pictogramme rouge « passoire énergétique ». De quoi dissuader les locataires ! En tout état de cause, en plus de son côté « repoussoir », ce pictogramme est une alerte pour les bailleurs qui seront, à terme, pénalisés s’ils n’effectuent pas des travaux en vue de remonter la note de leur logement. Les Pouvoirs Publics vont, en effet, prendre des mesures en ce sens comme l’interdiction pure et simple de louer les logements notés G, à partir de 2025, et ceux notés F, à partir de 2028 puisqu’ils ne feront plus partie des logements décents, condition indispensable à la possibilité légale de louer. Avant ces dates, une interdiction d’augmenter le loyer de ces logements classés F et G lors du renouvellement d’un bail ou de la remise en location, pourrait être mise en place dès 2023. Le détail de ces mesures sera donné par la loi Climat, actuellement à l’étude au Parlement. Nous y reviendrons lorsqu’elle aura été votée.
Le nouveau DPE proposera des actions de rénovation énergétique à entreprendre en priorité et proposera des scénarios de travaux avec leurs conséquences sur la performance du logement, après travaux. Une évaluation du coût de ces travaux sera également proposée. Le dispositif public MaPrimRenov’ qui sera accessible aux bailleurs dès juillet 2021, devrait vous aider, si besoin, à trouver les meilleures options de financement.
A noter que ce dispositif est aussi accessible aux copropriétés.
Rappel du fonctionnement du DPE
Ce diagnostic comporte des informations sur la performance énergétique d’un logement, en calculant sa consommation d’énergie et ses émissions de gaz à effet de serre.
Ces informations concernent le logement lui-même (surface, orientation, qualité des murs et des fenêtres…) et ses équipements (chauffage, eau chaude sanitaire, refroidissement et ventilation). Le DPE doit indiquer la quantité d’énergie effectivement consommée (sur la base de factures) ou, si ce n’est pas possible, la consommation d’énergie estimée pour une utilisation standard du logement.
Le DPE comporte deux types d’étiquettes à 7 niveaux, de A à G (A correspondant à la meilleure performance, G à la plus mauvaise). L’étiquette énergie donne une information sur la consommation d’énergie primaire ; L’étiquette climat sur la quantité de gaz à effet de serre émise.
Source : Ministère de la Transition écologique
A noter : vous pouvez consulter le dossier complet du ministère de la transition écologique consacré à ce DPE, et un résumé détaillé sur le site du Service Public.