Les informations à partager avec votre locataire sont de plus en plus nombreuses… et les contrats de location s’alourdissent. Les professionnels prédisent des baux de 100 pages en 2023 !
Certes, les baux nus ou meublés peuvent aujourd’hui être signés de manière électronique, mais il n’empêche que le dossier s’est considérablement alourdi en quelques années, compte tenu de l’accumulation de nouvelles obligations règlementaires. L’occasion, pour nous, de vous rappeler ce que doit contenir le dossier du contrat de location.
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Déjà 90 pages dans certains cas
Le site France transactions a fait le compte : « 90, c’est le nombre de pages moyen d’un contrat de location d’un bien meublé dans une commune appliquant un plafonnement des loyers. Les 100 pages devraient être dépassés dès 2023, dans certaines conditions. Un état des risques pour les biens situés en bordure de littoral viendra, en effet, s’ajouter, l’an prochain, à la longue liste des DPE et autres états en tout genre. »
De fait, depuis une vingtaine d’années, la règlementation est exponentielle. Pas une année sans qu’une nouvelle obligation ne soit imposée aux bailleurs ! Résultat : entre 2 et 3 heures, aujourd’hui, pour lire chaque ligne du contrat de location, annexes comprises. Ce sont d’ailleurs ces dernières qui pèsent le plus lourd dans la balance.
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Les informations de base que doit contenir le bail
Hors annexes, donc, le contrat doit mentionner :
- Les noms et coordonnées du bailleur ou de son représentant en cas de gestion déléguée ;
- Les noms du ou des locataires ;
- La date de démarrage effectif du bail, sa durée et ses conditions de renouvellement ;
- Les informations sur le logement
- Sa destination : habitation, usage mixte (habitation + local professionnel…)
- La description des lieux : appartement ou maison, nombre de pièces…
- La description des meubles et équipements, le cas échéant. Par exemple, l’énumération des équipements d’accès aux technologies de l’information et de la communication (câble, TNT, fibre…)
- Sa surface habitable. Rappelons que celle-ci correspond à la surface mesurée au sol, déduction faite des cloisons, marches d’escalier, embrasures de portes et de fenêtres, balcons, dépendances et tout espace dont la hauteur est inférieure à 1,80 m.
- Les informations sur le loyer, les charges et le dépôt de garantie :
- le montant du loyer, son mode de paiement et ses règles de révision, le cas échéant
- Le montant du loyer payé par le locataire précédent si celui-ci a quitté le logement depuis moins de 18 mois
- L’information sur l’encadrement national liés aux zones tendues et/ou le plafonnement local du loyer
- Le montant des charges et leur mode de paiement (forfait, réel)
- Le montant de dépôt de garantie
- La description des derniers travaux réalisés dans le logement
- Une estimation des dépenses de chauffage
- Le montant des frais d’agence et les règles relatives au partage des frais entre vendeur et acheteur.
Les clauses que peut contenir le bail
A condition, évidemment, qu’elles soient légales, des dispositions spéciales peuvent être négociées entre bailleur et locataire et être inscrites dans le bail via des clauses particulières.
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Par exemple, une clause mentionnant qu’en tant que bailleur, vous aurez le droit de faire visiter le logement pour le relouer en fin de bail peut être inscrite. Autre exemple : une clause de résiliation automatique du contrat de bail (clause résolutoire) pour non-respect par le locataire de ses obligations peut aussi être insérée dans le contrat, ce que nous vous conseillons fortement de faire !
Pour la liste des clauses abusives, n’hésitez pas à vous reporter à notre fiche détaillée (dernière partie).
Les annexes que doit contenir le bail
Premier gros document à être annexé au bail : le dossier de diagnostic technique (DDT) qui comprend dorénavant, selon les cas :
- Le diagnostic de performance énergétique (DPE)
- L’état des servitudes « risques » et d’information sur les sols (ESRIS)
- Le diagnostic électrique
- Le diagnostic gaz
- Le constat des risques d’exposition au plomb (CREP)
- Le diagnostic amiante sur les parties privatives (DAPP)
- Un document comportant l’indication sur le bruit si le logement est situé dans une zone de bruit définie par un plan d’exposition au bruit des aérodromes
Le diagnostic amiante, lui, n’a pas à être annexé au contrat de location, mais doit être tenu à la disposition du locataire qui en fait la demande.
Tous ces diagnostics, obligatoires ou non, peuvent être réalisés par des diagnostiqueurs professionnels agréés par les Pouvoirs Publics et dont vous trouverez les coordonnées sur le site du Ministère de l’Ecologie, de l’Energie, du Développement durable et de la Mer.
A noter que tous ces diagnostics obligatoires pour la location figurent également dans la liste des documents à donner à un acquéreur. Ce dernier dossier comporte toutefois encore plus de documents à fournir.
D’autres documents doivent également être annexés au bail :
-
- Une notice informative
- L’état des lieux d’entrée réalisé lors de la remise des clés
- L’attestation d’assurance du locataire
- Une copie de la convention Anah si le logement loué est conventionné
- Une copie de la grille de vétusté si le locataire et le propriétaire ont convenu d’en appliquer une
- un extrait du règlement de copropriété si le logement est situé dans un immeuble en copropriété.