La période n’est pas facile pour les commerçants. Nombre de locaux commerciaux se vident et les propriétaires peinant à les relouer cherchent des solutions. Un certain nombre d’entre eux, disposant d’un local en RDC d’une copropriété, choisissent de les transformer en habitations… classiques ou touristiques. La plupart conservent donc le statut commercial. Comment ? Explications.
Le mouvement est notamment important dans la métropole parisienne, capitale touristique et d’affaires, mais toutes les communes hexagonales sont concernées. L’idée est partie d’un constat : comment continuer à rentabiliser des locaux commerciaux situés en RDC de copropriétés, et ne trouvant pas de locataire ? Les commerces situés dans les cours intérieures des immeubles, peu visibles, sont les 1ers à avoir été transformés, puis, peu à peu, même des commerces ayant pignon sur rue l’ont été.
Transformer le local commercial en habitation classique
Certains propriétaires choisissent de transformer ces locaux (lorsque c’est possible !) en logements classiques, en changeant donc la destination des lieux. Exit le bail commercial au profit d’un bail d’habitation nu ou d’un bail d’habitation meublé. L’on s’en doute, la transformation nécessite un certain nombre de démarches : demander une autorisation d’urbanisme pour le changement de destination (qui ne doit pas être contraire au plan local d’urbanisme / PLU, consultable à la mairie), obtenir l’autorisation de la copropriété pour le changement de destination, mais aussi pour les éventuels travaux induits. En général, en effet, une intervention sur les conduites générales communes est nécessaire ; un local commercial n’ayant pas été conçu, au départ avec, par exemple, des conduites d’eau dédiées à l’habitation. Un permis de construire ou une autorisation préalable de travaux doivent aussi, le cas échéant, être demandés à la mairie.
Si tout ce process a abouti et que votre local est transformé en habitation, alors, ne vous reste plus qu’à trouver un locataire qui en fera sa résidence principale. Si les appartements de RDC rebutent certains candidats, ils intéressent certaines catégories de locataires, dont les personnes à mobilité réduite, par exemple. N’hésitez pas, dans ce cas, à prendre contact avec des associations pour leur indiquer que vous proposez à la location un logement en RDC, facilement accessible. Le choix du statut (meublé ou nu) dépend ensuite de vous. N’hésitez pas à consulter notre fiche Location meublée ou vide : comparaison des deux statuts. Si vous optez pour le meublé, vous pourrez aussi, le cas échéant, avoir à choisir entre le statut de loueur en meublé non professionnel (LMNP) et le statut de loueur en meublé professionnel (LMP). N’hésitez pas à lire notre fiche LMP/LMNP : comparaison des deux statuts de loueur en meublé.
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Transformer le local en habitation, tout en conservant le statut commercial
Certains propriétaires – ils sont les plus nombreux – optent toutefois pour une autre solution : transformer leur local en habitation, mais dans le cadre touristique ou d’affaires. Dans ce cas, nul besoin de changer la destination « commerce et activités de services », puisqu’ils peuvent utiliser les sous-destinations « hôtels » et « autres hébergements touristiques » qui ont remplacé, début 2020 la sous destination unique « hébergement hôtelier et touristique. »
À noter : la nouvelle distinction entre les hôtels et les autres hébergements touristiques ne concerne pas les PLU en vigueur avant le 2 février 2020.
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En tout état de cause, transformer le local commercial en logement touristique demande, également, des démarches spécifiques. Certes, il n’y a pas de changement de destination des lieux, mais l’adaptation des réseaux communs (eau, électricité…) peut nécessiter l’accord de la copropriété, et les demandes concernant les travaux (déclaration préalable auprès de la mairie) doivent être réalisées.
Si vous ne souhaitez pas vous occuper vous-même des locations, chronophages, vous pouvez signer un bail commercial avec un locataire qui va gérer l’activité. Plusieurs sociétés se sont créées à cet effet. De fait, les affaires pourraient être d’autant plus intéressantes, à terme, que les mairies s’organisent pour limiter les locations de courte durée des résidences principales. En témoigne la bataille gagnée par la mairie de Paris contre les trop nombreuses locations AirBnB, réduites dorénavant à 120 jours maximum par an. Dans un hébergement touristique « commercial », aucune contrainte : les lieux peuvent se louer toute l’année.
Important : si les Pouvoirs Publics font la promotion, actuellement, de la transformation d’actifs tertiaires en logements (bureaux, notamment), la multiplication des transformations de commerces de centres-villes en hébergements touristiques de courte durée, commence à émouvoir les Autorités. Certaines mairies (Paris en tête) ont d’ores et déjà demandé à la ministre du Logement, Emmanuelle Wargon, de se pencher sur le sujet. Un décret serait à l’étude, mais comment les Pouvoirs Publics pourraient-ils empêcher un « business » faisant déjà partie de l’activité commerciale autorisée (via la sous-destination) ? A suivre !