Diminuer l'IFI : les exonérations et abattements possibles !

N’hésitez pas à lire, en préambule, ce qu’il faut savoir sur cet impôt immobilier, ainsi que le calcul concernant l’usufruit et les liquidités et placements liés à l’immobilier. Découvrez désormais les actions possible pour diminuer l’IFI.

Les dettes déductibles pour diminuer l’IFI

Certains passifs, existants au 1er janvier 2023, constituent des dettes déductibles de l’IFI. Celles-ci doivent être liées aux :

dépenses d’acquisition de biens ou de droits immobiliers ;
dépenses d’acquisition des parts ou actions de sociétés, au prorata de la valeur des actifs imposables.
dépenses d’amélioration, de construction, de reconstruction ou d’agrandissement des biens immobiliers ;
dépenses d’entretien supportées par le propriétaire ou supportées pour le compte du locataire et dont le propriétaire n’a pas pu obtenir le remboursement au 31 décembre de l’année de départ du locataire concerné ;
impôts dus, liés au patrimoine taxable (taxe foncière, droits de succession, etc.). Attention : la taxe d’habitation – toujours en cours sur les résidences secondaires – n’est pas déductible.

Important ! Certaines dettes ne sont pas ou ne sont que partiellement déductibles :

si la valeur des biens immobiliers dépasse 5 millions d’euros et que le montant total des dettes déductibles excède 60 % de cette valeur (soit plus de 3 millions d’euros). Dans ce cas, le montant des dettes excédant le seuil n’est admis en déduction qu’à hauteur de 50 % de cet excédent. Par exemple, dans l’hypothèse d’un patrimoine taxable d’une valeur de 10 millions d’euros, si les dettes atteignent 8 millions, seule une dette globale de 7 millions pourra être déduite ;
les dettes se rapportant à l’acquisition de biens totalement exonérés ne sont pas déductibles. Concernant des dettes liées à des biens partiellement exonérés, elles ne sont déductibles qu’à hauteur de la part non exonérée. Par exemple, si la valeur d’un bien atteint 3 millions et que l’exonération est de 30 % (soit 900.000 €), la dette ne pourra s’imputer que sur une valeur de 2,1 millions d’euros.

Les dons déductibles

Les dons sont encore plus fortement défiscalisés dans le cadre de l’IFI que dans le cadre de l’impôt sur le revenu. Si vous avez fait des dons à des organismes d’intérêt général en 2022, vous pourrez réduire le montant de votre IFI 2023. La réduction est égale à 75 % du montant des dons, dans la limite de 50.000 €.

Les exonérations et abattements pour diminuer l’IFI

Certains biens sortent de l’assiette taxable à l’IFI.

C’est le cas, notamment, des biens immobiliers professionnels (détenus en direct ou via des parts ou actions représentatives), à condition qu’ils remplissent certaines conditions :

être utilisés dans le cadre d’une profession industrielle, commerciale, artisanale, agricole ou libérale ;
l’activité concernée doit être « réelle », exercée par le propriétaire des biens immobiliers, par son conjoint (époux, partenaire de Pacs, concubin) ou par ses enfants mineurs ;
les biens immobiliers doivent être nécessaires à l’exercice de cette profession.

Important ! Les logements locatifs placés sous statut LMP sont exonérés d’IFI.

Lorsqu’ils ne remplissent pas ces conditions, certains biens professionnels bénéficient tout de même d’une exonération partielle :

les bois, forêts et les parts de groupements forestiers (exonération de 75 % de la valeur du bien) ;
l’épargne placée sur un compte d’investissement forestier et d’assurance (CIFA) ;
les terre rurales louées via un bail long terme ;
les parts de groupements fonciers agricoles non exploitants.

D’autres bénéficient d’abattements, parfois non officiels, mais tolérés par l’administration fiscale aux dires des fiscalistes.

C’est le cas de :

la résidence principale qui peut n’être déclarée que pour 70 % de sa valeur ;
les parts de SCPI ou OPCI qui bénéficient, en raison de leur manque de liquidité (facilité et rapidité à vendre) d’une décote de 10 %à 15 % de leur valeur. Il s’agit d’une « tolérance connue de l’administration fiscale. A noter que depuis 2018 (fin de l’ISF), la valeur « IFI » des parts de ces sociétés ne porte que sur la quote-part des sous-jacents immobiliers. En clair, si la SCPI n’est investie qu’à hauteur de 92 %, par exemple, en immobilier (le reste étant des liquidités), vous ne serez imposé que sur cette partie. Il faut donc demander à la société de gestion d’établir cette valeur précise « IFI » ;
les biens détenus en indivision bénéficient, eux aussi, pour la même raison (manque de liquidité) d’une décote du même ordre, tolérée par l’administration fiscale ;
un bien détenu en usufruit peut se voir appliquer une décote de 30 % si celui-ci sert de résidence principale à son occupant. Une décote entre 10 % et 40 % peut également être appliquée si le bien est mis en location. En revanche, aucune décote n’est tolérée pour les biens démembrés utilisés en tant que résidence secondaire.

A noter ! Le seuil de déclenchement de l’IFI est le montant de votre patrimoine taxable NET, c’est-à-dire une fois déduites les dettes et pris en compte les abattements et exonérations.

Partagez

Tweetez

Partagez