La réalisation d’un Diagnostic social et financier (DSF) est une étape obligatoire, en amont d’une procédure judiciaire visant à résilier un bail d’habitation pour impayé de loyer. De quoi s’agit-il exactement ?
Un « DSJ » préconisé en amont
La circulaire du 22 mars 2017 conseille, en amont de ce DSF, la réalisation d’un diagnostic social et juridique, via les antennes de prévention des expulsions. L’objectif est d’identifier les causes de l’impayé, dès le stade du commandement de payer, et de définir un dispositif de prévention le plus adapté à la situation du locataire.
Un DSF créé par la loi ELAN
C’est la loi ELAN et, en particulier, le décret du 5 janvier 2021 qui précise les étapes de réalisation du DSF et la forme qu’il doit prendre, explique l’Agence nationale pour l’information sur le logement (ANIL). Ce diagnostic doit ainsi être établi conformément à un formulaire, dont le modèle est fixé par arrêté du ministre chargé du logement.
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L’obligation de réalisation de ce diagnostic concerne :
- « les assignations aux fins de constat de la résiliation du bail d’habitation en application d’une clause résolutoire ;
- les assignations tendant au prononcé de la résiliation du bail lorsqu’elle est motivée par l’existence d’une dette locative du preneur ;
- les demandes additionnelles et reconventionnelles aux fins de constat ou de prononcé de la résiliation motivées par l’existence d’une dette locative. »
A noter que ce document ne concerne pas les expulsions réalisées pour d’autres motifs que l’impayé de loyer, comme les troubles de jouissance, par exemple.
Les objectifs du DSF
Le Diagnostic social et financier doit contenir des informations permettant au juge d’évaluer la situation financière du locataire. Avec ces informations, le juge doit être capable d’apprécier l’opportunité et l’efficacité d’un plan d’apurement à la place de la résiliation du bail. Les informations transmises doivent concerner :
- la demande de résiliation du bail avec descriptif des circonstances ;
- les causes de l’impayé locatif ;
- les moyens mis en œuvre par le locataire pour y remédier ;
- les dispositifs sollicités pour apurer la dette ;
- les démarches engagées en terme de relogement si le bail venait à être résilié.
Le diagnostic doit nécessairement être contradictoire (c’est-à-dire réalisé par le bailleur et le locataire) et permettre ainsi aux deux parties de s’exprimer sur le litige. L’un et l’autre peuvent, ainsi, faire des observations écrites ou orales devant le juge, sur le contenu du DSF.
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Les informations contenues dans le DSF
Le contenu du DSF est précisé par le décret du 5 janvier 2021, qui détermine les éléments devant figurer dans le document transmis au juge :
- l’identité et les coordonnées du rédacteur ;
- l’indication de la présence du locataire lors de la réalisation du diagnostic ;
- la mention de la transmission obligatoire du diagnostic au locataire et au bailleur ;
- l’identité du locataire assigné et sa situation familiale ;
- l’accompagnement social, juridique et juridictionnel ;
- les caractéristiques relatives à sa situation locative (bail, etc.) et sa situation d’endettement locatif ;
- les dispositifs de traitement de la dette locative ;
- la reprise du paiement des loyers ;
- la capacité à rembourser la dette locative ;
- les préconisations et observations adressées par l’intervenant social ou juridique ;
- le cas échéant :
- les observations écrites du rédacteur, du locataire ou du bailleur ;
- la nécessité d’un relogement et les démarches engagées à cette fin ;
- la saisine et les recommandations de la CCAPEX.
Qui réalise le diagnostic ?
Le DSF doit être réalisé par un intervenant social ou juridique relevant d’un organisme habilité : par exemple, le Conseil départemental, la CAF, l’ADIL, etc., désignés par le Plan Départemental d’Action pour le Logement et l’Hébergement des Personnes Défavorisées (PDALHPD), suivant la répartition décidée en amont de l’offre globale des services d’accompagnement dans le secteur du logement.
Les 6 étapes de réalisation du diagnostic
Pour la réalisation du DSF, la notice préconise à l’intervenant social ou juridique de suivre 6 étapes, indique l’ANIL :
1 : proposer au locataire un entretien visant à réaliser le DSF dans un délai de 15 jours après la réception du signalement de la part des services de l’Etat.
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2 : si le locataire ne répond pas dans ce délai de 15 jours avant la date de l’audience, un second entretien peut lui être proposé.
3 : contacter la Commission spécialisée de Coordination des Actions de Prévention des Expulsions Locatives (CCAPEX) dans un délai d’au moins 10 jours avant la date de l’audience, afin qu’elle transmette, à l’intervenant social ou juridique, les données dont elle dispose sur le locataire.
4 : remplir le DSF, en fonction des données dont l’intervenant social ou juridique dispose. Le locataire doit avoir été mis en mesure de transmettre ses propres observations. Le cas échéant, ses observations écrites peuvent être jointes au DSF.
Si le locataire n’a pas répondu aux propositions d’entretien et n’a pas apporté d’observation, le rédacteur est invité à remplir le DSF avec les informations de la CCAPEX et toute information sur la situation du locataire dont il a connaissance. Cette situation devra être signalée dans le DSF dans une rubrique dédiée.
Si l’intervenant ne dispose d’aucune donnée relative à la situation du locataire, il peut envoyer un bordereau de carence à la CCAPEX qui en informera le magistrat à réception, selon les modalités prévues localement par la préfecture.
5 : contacter le bailleur afin qu’il puisse, s’il le souhaite, apporter, à son tour, des observations concernant la situation d’impayé et l’impact de la dette locative sur sa propre situation personnelle et financière.
A noter que le DSF n’a pas à être transmis au bailleur pour recueillir ces informations.
Le cas échéant, les observations écrites du bailleur peuvent être jointes au DSF.
6 : transmettre le DSF au juge et à la CCAPEX au plus tard 5 jours avant la date de l’audience. Il est recommandé de joindre au DSF les justificatifs du locataire (exemples : fiches de paie récentes ou contrat de contrat de travail en cours, dossier déposé auprès du FSL ou d’une commission de surendettement, etc.). Le cas échéant, les observations écrites du locataire et du bailleur sont jointes au DSF.
Cette transmission est possible même en l’absence de signature du locataire ou du bailleur.
A noter ! Avant l’audience, l’intervenant social ou juridique entreprend, en lien avec le locataire, des démarches visant à l’aider, entre autres, à trouver un nouveau logement ou à contacter la commission de surendettement…