Gererseul.com a demandé à ses abonnés ce qu’ils attendaient des candidats à l’élection présidentielle dans le domaine de l’immobilier locatif. Au milieu de demandes originales – une « flat tax » de 30 % pour les revenus locatifs, une fiscalité liée aux notes du DPE ou un vote aux municipales accordé aux investisseurs – une doléance récurrente : plus de respect pour les bailleurs.
RESPECT !
Avant d’évoquer les mesures concrètes souhaitées par les bailleurs pour ces élections présidentielles, faisons-nous l’écho d’une plainte récurrente : le manque de respect témoigné aux propriétaires de logements locatifs par la société et des Pouvoirs Publics. Les bailleurs en ont assez de la vision manichéenne du « méchant et riche propriétaire » et du « gentil locataire » … Certains propriétaires ne détiennent qu’un seul logement locatif destiné à accroître leurs revenus à la retraite, acheté à crédit et dont les mensualités sont remboursées en partie par les loyers. Par ailleurs, s’investissant chaque jour dans une activité au service de l’intérêt général, ils veulent que leur rôle positif dans l’économie du pays et la lutte contre la crise du logement soit enfin reconnu !
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Nous en sommes loin. Le respect mérité devrait prendre le chemin de lois et réglementations non exponentielles comme c’est le cas, d’une fiscalité moins confiscatoire et de contraintes de travaux moins lourdes !
Bien sûr, les bailleurs, comme tous les autres citoyens, aspirent à prendre leur part d’effort dans la lutte contre le réchauffement climatique et la réduction de la consommation énergétique. Mais pourquoi sont-ils en 1ère ligne sur le plan de l’immobilier d’habitation ? Les interdictions de location, à court et à moyen terme, pesant sur les épaules des propriétaires de logements notés E, F ou G dans le DPE, représentent une sanction disproportionnée ! Malgré toutes les aides publiques mises en place (MaPrimeRénov’, l’Eco-PTZ (sans intérêts), prolongé jusqu’en 2023 ou le Prêt Avance Rénovation), certains ne parviendront pas à répondre aux exigences, dans les temps. Si les Pouvoirs Publics n’en prennent pas conscience pour en tirer les conséquences, le risque d’une diminution du parc locatif (par des ventes aux accédants à la propriété) et d’un désintérêt des investisseurs pour l’immobilier est réel.
Concernant les demandes de changement des règles existantes ou les propositions, voici les réponses les plus souvent relevées :
Des droits plus équilibrés
Process plus rapide pour l’expulsion des locataires indélicats (mauvais payeurs ou ne respectant pas leurs obligations) et des squatteurs, dépôt de garantie de deux mois au lieu d’un mois, délai de préavis de trois mois et non d’un mois en zone tendue… voici ce que réclament, entre autres, les bailleurs, estimant que les locataires bénéficient de plus de droits qu’eux.
Si l’expulsion de locataires est, en effet, parfois encore très longue (surtout si la trêve hivernale rallonge le délai), l’expulsion de squatteurs, en revanche, a été récemment simplifiée avec la possibilité, depuis un an, d’être accompagné par un huissier de justice. Une nouvelle procédure qui supprime l’obligation de passer par le tribunal.
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Pas d’encadrement et de plafonnement des loyers
Pourquoi la loi du marché (offre/demande) qui s’applique dans quasiment tous les domaines économiques doit-elle être supprimée dans le secteur immobilier locatif ? Les bailleurs ne comprennent pas l’encadrement national des loyers ou le plafonnement local des loyers en zones tendues qui s’étend à de plus en plus de grandes villes métropolitaines. Là encore, pour les bailleurs, ces contraintes font plus de mal que de bien en incitant les épargnants à écarter le secteur immobilier locatif direct de leur choix d’investissements.
Une taxe foncière et des impôts sur les revenus locatifs allégés
Revendication récurrente ensuite : l’allègement de la facture fiscale.
La suppression de la taxe d’habitation, si elle profite aussi aux bailleurs pour leur résidence principale, alourdit indirectement les taxes foncières (équivalente, souvent, à 2 mois de loyers) sur tous leurs actifs immobiliers. Les chiffres sont éloquents et les élus ne s’en cachent pas : le manque à gagner va devoir être récupéré ailleurs… Entre autres, sur la taxe foncière qui devrait inexorablement s’accroître dans les prochaines années. L’augmentation de cette taxe foncière pèse de plus en plus lourdement sur la rentabilité, déjà bien mise à mal par la croissance de toutes les autres charges.
En liaison avec la taxe foncière, une demande intéressante : celle d’accorder le droit de vote aux élections municipales aux propriétaires immobiliers ayant des biens dans la commune. Le fait est que la politique, notamment urbanistique, de la ville les concerne !
Concernant les impôts fonciers ou les bénéfices industriels et commerciaux (BIC), là encore, les doléances sont importantes. « Pourquoi ne pas instaurer le même régime que celui dédié aux plus-values des valeurs mobilières ? », propose un bailleur, en proposant une « flat tax » sur les revenus perçus, soit une imposition maximale de 30 %.
« Pourquoi, également, ne pas lier la fiscalité aux notes du DPE ? » propose un autre bailleur, préférant la méthode incitative à la méthode contraignante, actuellement en cours. « Plus la note est basse, plus la fiscalité serait élevée. »
En conclusion, notons que malgré leurs accès de découragement réguliers et leurs appels à un meilleur traitement de la part des Pouvoirs Publics, qui constituerait une reconnaissance de leur utilité sociale, les bailleurs particuliers n’abandonnent pas (pour l’instant), poursuivant leur mission avec courage.