Ce devait être une mesure « temporaire »… Mais cela fait 11 ans que le dispositif est reconduit chaque année. Une fois de plus, les Pouvoirs Publics viennent d’annoncer la reconduction de l’encadrement des loyers en zones tendues jusqu’au 31 juillet 2024.
C’est le décret n° 2023-642 du 20 juillet 2023 qui reconduit l’encadrement des loyers en zones tendues pour un an de plus, du 1er août 2023 au 31 juillet 2024. Ces dispositions s’appliquent aux contrats conclus ou renouvelés entre le 1er août 2023 et le 31 juillet 2024.
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Un dispositif pour les seuls logements en relocation
L’encadrement des loyers ne concerne pas :
- les logements en cours de location ;
- ceux loués pour la 1ère fois ;
- ceux loués après une inoccupation de 18 mois ;
- les logements soumis à la loi de 1948 ou conventionnés par l’Anah (hors conventions à loyer intermédiaire) ;
- les meublés de tourisme.
Seuls les logements (baux classiques nus de trois ans ou meublés de 9 mois ou un an + les baux mobilités) en relocation – changement de locataire – sont contraints de respecter cet encadrement. Ce dernier implique l’impossibilité pour les bailleurs d’accroître librement le loyer entre deux baux. L’évolution ne peut pas dépasser l’IRL, si cette possibilité est inscrite dans le bail. Pour augmenter le loyer du nouveau locataire en fonction l’IRL, il faut toutefois qu’aucune indexation du loyer n’ait été effectuée au cours des 12 mois précédant la signature du nouveau bail. A noter qu’en métropole, lorsque le bail concerne un logement classé F ou G (classe indiquée sur le DPE), il est, dans tous les cas, interdit d’en réviser le loyer.
Attention ! L’IRL est actuellement « bloqué » à + 3,50 % pour lutter contre les effets de l’inflation. Voyez nos actualités sur ce bouclier loyer mis en place il y a l’an dernier.
28 agglomérations et près de 1.150 communes concernées
Ce dispositif annuel d’encadrement des loyers (créé en 2012) concerne des logements vides ou meublés à usage de résidence principale et situés dans des communes au marché locatif tendu (demande supérieure à l’offre). Ces dernières font parties des métropoles d’Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse. Le simulateur présent sur un site des Pouvoirs Publics vous permet de vérifier si vos logements locatifs sont concernés.
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A noter ! L’affichage du loyer maximum permis par l’encadrement des loyers est obligatoire sur les annonces des professionnels de l’immobilier.
Les exceptions à cet encadrement des loyers dans les zones tendues
Elles sont au nombre de deux. Vous avez le droit d’augmenter le loyer d’un logement faisant l’objet de la signature d’un nouveau bail si :
Vous réalisez des travaux pour améliorer le logement.
Les travaux d’entretien et de réparation ne font pas partie des travaux éligibles. Ceux qui donnent droit à s’exonérer de l’encadrement des loyers doivent impliquer une performance énergétique minimale. La consommation du logement en énergie primaire doit ainsi devenir inférieure à 331 kWh / m² / an. Un diagnostic de performance énergétique (DPE) datant de moins de 4 ans doit en attester.
Le loyer est sous-évalué
Lorsque le dernier loyer payé par le locataire sortant est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer est possible. Pour cela, il faut vous conformer à une procédure précise. Par exemple :
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- la sous-évaluation du loyer doit être estimée par comparaison avec des loyers pratiqués dans le voisinage pour des logements comparables ;
- ces logements doivent être situés dans le même groupe d’immeubles ou dans un autre groupe d’immeubles comportant des caractéristiques similaires et situés dans la même zone géographique ;
- si la commune fait partie d’une agglomération de plus d’un million d’habitants, le propriétaire doit identifier au moins 6 loyers et si elle est située dans une autre zone géographique, le bailleur doit identifier au moins 3 loyers ;
- au moins 2/3 de ces références doivent correspondre à des locations pour lesquelles il n’y a pas eu de changement de locataires depuis au moins 3 ans.
- Etc.
Encadrement des loyers et plafonnement des loyers peuvent être parallèles
Ce dispositif d’encadrement national des loyers à la relocation se juxtapose au dispositif local de plafonnement des loyers mis en place dans certaines agglomérations.
Si vos biens locatifs sont situés dans des communes éligibles aux deux dispositifs, c’est le loyer le plus bas qui devra être appliqué. Par exemple, si le dispositif d’encadrement des loyers vous autorise un loyer de 500 €, mais que le dispositif de plafonnement des loyers ne permet qu’un loyer de 450 €, c’est ce dernier qui devra être appliqué.
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