Depuis 2012, la disposition « temporaire » de l’encadrement des loyers a été reconduite chaque année. Il en est de même aujourd’hui. Les loyers des logements situés en zone tendue sont à nouveau encadrés entre le 1er août 2022 et le 31 juillet 2023.
Le dispositif annuel d’encadrement des loyers des logements vides ou meublés à usage de résidence principale et situés dans des communes au marché locatif tendu (demande plus forte que l’offre, faisant grimper les prix) est donc une nouvelle fois reconduit pour un an, soit jusqu’à l’été 2023.
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Les logements de 1.149 communes sont concernés par l’encadrement des loyers
Ce dispositif concerne les communes rattachées aux métropoles d’Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille-Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.
Pour savoir si vos logements locatifs sont concernés, n’hésitez pas à consulter le site des Pouvoirs publics comprenant la liste de ces communes.
L’encadrement des loyers concerne les logements en relocation (changement de locataire), mais pas les logements loués pour la 1ère fois ou loués après une inoccupation de 18 mois. Cet encadrement implique l’interdiction pour les bailleurs d’accroître le loyer entre deux baux : « le loyer du nouveau contrat de location ne peut excéder le dernier loyer appliqué au précédent locataire ».
A noter !
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- Les baux mobilités sont concernés par ce dispositif ;
- Si aucune indexation du loyer n’a été effectuée au cours des 12 mois précédant la signature du nouveau bail, le loyer appliqué au nouveau locataire peut toutefois être, par rapport au loyer du locataire sortant, majoré de la variation de l’IRL. Encore faut-il, bien sûr, que cette indexation soit bien inscrite dans le bail. Attention ! Exceptionnellement, si l’IRL du 2ème trimestre 2022 a atteint + 3,60 %, l’augmentation ne peut atteindre ce niveau. En effet, les Pouvoirs Publics ont décidé (pour lutter contre les effets de l’inflation / loi sur le pouvoir d’achat actuellement en cours de discussion au Parlement) de bloquer l’IRL à 3,50 % pendant un an. Voyez notre actualité L’IRL du 2ème trimestre atteint + 3,60 % !
Les exceptions à cet encadrement des loyers
La loi prévoit deux situations dans lesquelles les bailleurs concernés par ce dispositif peuvent tout de même augmenter leurs loyers :
- la réalisation de travaux conséquents pour améliorer le logement ;
- et la sous-évaluation du loyer.
Dans ces deux cas dérogatoires, toutefois, la loi subordonne le déplafonnement du loyer à une performance énergétique minimale du logement. Ainsi, jusqu’au 24 août 2022, les logements ne pouvant pas voir leur loyer augmenter sont ceux dont la consommation est égale ou supérieure à 331 kWh/m²/an. Mais à partir du 25 août 2022, le critère de référence sera celui de l’étiquette du diagnostic de performance énergétique (DPE) : ce seront alors les logements classés F et G qui seront exclus du dispositif dérogatoire. Nous en reparlerons plus longuement dans une prochaine actualité consacrée à l’interdiction d’accroître les loyers des logements notés F ou G au DPE.
La réalisation de travaux
Les travaux d’amélioration éligibles à cette dérogation et permettant donc l’augmentation du loyer (effectués pendant le bail précédent ou après le départ du locataire sortant) doivent concerner l’amélioration du confort des lieux (augmentation de la performance énergétique, installation d’une cuisine équipée, etc.). En aucun cas, les travaux d’entretien et de réparation, obligatoires par contrat, ne font partie des travaux concernés !
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De plus, les travaux doivent être d’un montant au moins égal à la moitié de la dernière année de loyer. Si le loyer peut s’accroître dans ce cas, la hausse du loyer annuel ne doit toutefois pas dépasser 15 % du coût TTC des travaux. Par exemple, si le montant annuel des loyers est de 10.000 €, les travaux doivent coûter au moins 5.000 €. S’ils coûtent exactement cette somme dans l’exemple, le loyer ne pourra pas être augmenté de plus de 75 € / an, soit un loyer mensuel de 839 € au lieu de 833 € précédemment.
A noter ! Le loyer peut être librement réévalué (et non pas plafonné à + 15 %) lorsque les travaux d’amélioration ont été effectués depuis moins de 6 mois et que leur montant est au moins égal à la dernière année de loyer. Ainsi, dans notre exemple précédent, si le bailleur effectue des travaux pour un coût de 10.000 €, il sera ensuite libre de fixer le loyer qu’il souhaite.
La sous-évaluation du loyer
Lorsque le dernier loyer payé par le locataire sortant est manifestement sous-évalué, la hausse du nouveau loyer est possible. Le nouveau loyer ne peut toutefois pas dépasser la moitié de la différence entre le montant d’un loyer déterminé par référence aux loyers habituellement constatés dans le voisinage pour des logements comparables, et le dernier loyer appliqué au précédent locataire. Par exemple, si les loyers pour des logements similaires atteignent 600 €, et que le loyer du dernier locataire était de 400 €, le nouveau loyer ne pourra pas dépasser 500 €.
Important !
Ce dispositif d’encadrement national des loyers se juxtapose au dispositif local de plafonnement des loyers mis en place dans certaines agglomérations. Si vos biens locatifs sont situés dans des communes éligibles aux deux dispositifs, c’est le loyer le plus bas qui devra être appliqué. Par exemple, si le dispositif d’encadrement des loyers vous autorise un loyer de 500 €, mais que le dispositif de plafonnement des loyers ne permet qu’un loyer de 450 €, c’est ce dernier qui devra être appliqué. Reportez-vous à notre fiche explicative Plafonnement… encadrement des loyers : quelle différence ?