OSCAR, l’Observatoire des charges de copropriété de l’Association des Responsables de Copropriété (ARC), a rendu, début décembre 2022, ses conclusions pour 2021. Et, comme chaque année, une hausse est constatée, toujours plus haute que l’inflation. En 2021, la hausse atteint 3,89 %, dans un contexte d’inflation à 1,6 %.
Les coûts de l’énergie explosent… et ce n’est qu’un début
Le prix des dépenses courantes passe ainsi, par m² habitable et par an, de 43,70 € à 45,40 €. Le tableau comparatif des charges réalisé sur la France entière montre que les plus grosses augmentations ont touché :
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- le chauffage dont le coût bondit de + 15,24 % en un an (12,10 /m²/an à la place de 10,50 €) dans un contexte d’hiver plus froid et de hausse du prix du gaz qui s’est amorcée dès mai 2021. Le prix du mégawatt a grimpé de 20 € à 90 € entre janvier et décembre 2021 ;
- l’électricité (+ 10 % : 1,10 €/m²/an au lieu de 1 €) dans un contexte d’augmentation de 4 % du prix de l’électricité auquel s’ajoute une augmentation du prix de l’abonnement de 7 % ;
- et l’ascenseur (+ 9,09 % : 2,40 €/m²/an au lieu de 2,20 €). A noter que les honoraires de syndic subissent aussi une hausse de + 3,33 % (3,10 € au lieu de 3 €). Seule la facture d’eau froide baisse significativement de – 4,17 % (4,60 € au lieu de 4,80 €).
Nul doute que le prix de l’énergie subira une hausse encore plus spectaculaire dans la comparaison 2022/2021, compte tenu de la crise actuelle. Ainsi, signale l’Observatoire de l’ARC, « pour un logement de 60 m², le coût moyen des charges courantes annuelles a augmenté de 2.622 € à 2.724 €, faisant passer les appels de fonds trimestriels de 655,50 € à 681 €. »
Une répartition des charges courantes constantes
La répartition des charges courantes reste pratiquement identique à celle de l’année précédente. Le poste « chauffage » représente en moyenne 25,34 %, suivi des dépenses d’entretien et de gardiennage qui représentent, chacune, 18 %, en moyenne, suivies des frais d’administration (honoraires du syndic et frais de gestion), représentant en moyenne 10 %, soit autant que le poste « eau ». A noter que le poste « impôts » ne représente que 1 %.
Attention à 2 postes de charge qu’il convient de surveiller !
OSCAR note que son audit laisse apparaître des dérives budgétaires qu’ « il est impératif de traiter en vue de redresser » :
En 1er lieu, l’augmentation de 9,09 % des frais liés au poste « ascenseur ». Cette évolution, explique l’Observatoire, s’explique en partie par l’évolution du prix de l’électricité, mais surtout par une augmentation significative des tarifs des contrats d’entretien, auxquels s’ajoutent des interventions de maintenance inopinées qui nécessitent le changement de pièces, provoquant des charges non budgétisées. Ce taux aurait pu être encore plus élevé, indique OSCAR, sachant qu’en parallèle de nombreuses copropriétés ont réduit les dépenses liées à la téléalarme, en substituant leurs abonnements téléphoniques par des systèmes GSM moins coûteux. Ce poste doit donc être particulièrement surveillé car les rénovations des ascenseurs effectuées par les copropriétés n’ont pas permis de réduire les frais d’intervention, provoquant même l’effet inverse.
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Le 2ème poste en dérive est celui des honoraires du syndic avec une augmentation de 3,33 %. En prenant en considération l’inflation (+ 1,6 %), le coût des honoraires du syndic aurait dû évoluer uniquement de 0,04 centimes par m², alors qu’il a évolué de 10 centimes. La raison de cette évolution est l’augmentation des honoraires du forfait de base de 3,33 %, sans diminution enregistrée des frais de gestion. OSCAR rappelle que certaines prestations facturées par les syndics sont illégales, impliquant un réel risque de dérives budgétaires au cours des prochaines années si des mesures correctives ne sont pas prises par les Pouvoirs Publics. Plus encore, cette évolution va vraisemblablement s’aggraver en 2022 puisque les chambres professionnelles annoncent vouloir augmenter les honoraires du forfait de base des syndics d’au moins 5 % afin de réimpacter le taux d’inflation.
Les copropriétés d’Ile-de-France paient des charges de copropriétés de plus lourdes
L’Observatoire se penche sur le cas particulier des résidences en région parisienne et note que la région Ile-de-France enregistre une augmentation des charges plus importante que sur l’ensemble du territoire français puisque l’évolution est de + 4,71 % (au lieu de + 3,89 % sur le territoire français). Le prix des charges annuelles franciliennes /m² a donc évolué de 2,20 € passant de 46,70 € à 48,90 € entre 2020 et 2021. Ainsi, pour un logement de 60 m² en Ile-de-France, les charges courantes annuelles de copropriété sont passées, en l’espace d’un an, de 2.113,20 € à 2.934 €, soit un montant moyen d’appels de fonds trimestriel qui a évolué de 528,30 € à 733,50 €
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