L’indice de référence des loyers (IRL) augmente fortement au cours du 1er trimestre 2022. Avec cette hausse de l’IRL, pensez à réviser vos loyers… tout en tenant compte de la situation de vos locataires !
Une inflation record
+ 2,48 % (133,93) au 14 avril 2022 est la progression la plus forte constatée depuis 14 ans, en 2008, date de création de l’indice de révision des loyers. La croissance avait déjà atteint + 1,61 % au dernier trimestre 2021 et + 0,83 au trimestre précédent.
L’IRL étant déterminé par l’Insee en fonction de l’inflation, il était logique que l’indice du 1er trimestre augmente puisque l’indice des prix à la consommation, calculé également par l’Insee, s’élève à 4,5 % en mars 2022 par rapport à l’année dernière ; un niveau jamais vu depuis les années 1980. L’augmentation avait déjà atteint 2,8 % en décembre 2021, 2,9 % en janvier 2022 et 3,6 % en février dernier.
Nous avions signalé ce risque de hausse importante de l’IRL dans notre actualité Augmentation des loyers : l’IRL attendu en forte hausse ces prochains mois.
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Exemples : Un loyer, hors charges, de 600 €/mois, peut donc passer à 614,88 €/mois. Un loyer mensuel de 700 € (dont 50 euros de charges) passera, lui, de 650 € à 666,12 € (+ 2,48 %), soit 716,1 € charges comprises.
L’IRL indique la hausse maximale autorisée
Les loyers des contrats de location dont la date anniversaire se situe entre la mi-avril et la mi-juillet, vont donc pouvoir être augmentés de + 2,48 % au maximum. Ce chiffre est, en effet, la hausse maximale autorisée, et pas forcément celle qu’il faut appliquer.
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A vous, bailleur, de voir s’il faut accroître le loyer d’un tel niveau. Certes, le coût de la vie augmente pour tout le monde (vous inclus), mais il peut être judicieux, dans certains cas, de vous adapter à la situation de votre locataire. Si celui-ci se trouve dans une situation délicate, impliquant pour lui une difficulté à supporter la hausse, peut-être faut-il l’atténuer. Bien entendu, si vous décidez de ne pas appliquer la hausse maximale autorisée (IRL), pensez à en informer votre locataire… qui vous en saura gré.
La gestion locative nécessite, en effet, une adaptation aux situations en cours. Et mieux vaut, parfois, réduire un peu la hausse du loyer que de se retrouver confronté à des loyers impayés, avec tout ce que cela représente comme soucis et frais. La vacance locative coûte cher, aussi, lors de chaque changement de locataire.
La révision du loyer ne peut se faire que si elle est autorisée par le bail
Rappelons que cette possibilité d’augmenter le loyer ne peut s’effectuer que si elle est expressément inscrite dans le bail nu ou le bail meublé que vous avez signé avec votre locataire. Si tel n’est pas le cas, le loyer ne peut pas être modifié, et restera le même pendant toute la durée du contrat de location. Il est donc très important de penser à inscrire une clause de révision du loyer dans le bail que vous signez avec votre locataire.
Si tel est le cas, l’augmentation du loyer est possible à la date de révision indiquée dans le contrat ou, à défaut de date clairement indiquée, à la date anniversaire de la signature du bail de location.
Quel calcul effectuer pour réviser le loyer ?
Pour connaître votre nouveau loyer, vous devez réaliser le calcul suivant : multipliez le montant du loyer par le dernier indice IRL et divisez ensuite ce résultat par l’indice IRL noté au moment de la signature du bail.
Vous pouvez aussi utiliser le calculateur de l’Institut national de la consommation (INC) qui calculera automatiquement votre nouveau loyer.
Gererseul propose à ses abonnés de calculer pour eux, automatiquement, le montant du nouveau loyer. En effet, un mois avant la date de révision du loyer, ils reçoivent une alerte les prévenant qu’un courrier de révision est prêt dans leur espace abonné. Ils disposent ensuite d’un délai d’un an à compter de la date possible de révision, pour en faire la demande auprès de leur locataire. Attention ! La révision n’est pas rétroactive. Par ailleurs, nous vous conseillons de prévenir votre locataire de cette révision annuelle du loyer par un courrier envoyé en recommandé avec accusé de réception.
A noter ! Les baux de 9 mois signés avec des locataires étudiants ou les baux mobilité de 10 mois ne sont pas indexés sur l’IRL puisqu’ils durent moins d’1 an.
Pensez à respecter les encadrements ou/et plafonnements de loyers
L’IRL n’est pas au-dessus des réglementations liées à l’encadrement national des loyers instauré en zones tendues, au plafonnement des loyers instauré dans certaines grandes agglomérations (n’hésitez pas à lire notre fiche explicative Plafonnement, encadrement des loyers : quelle différence ?) ou même aux loyers plafonds des dispositifs fiscaux Pinel ou Denormandie, par exemple.