Les principaux changements dans l’immobilier locatif de ce mois concernent l’encadrement des loyers, le DPE et MaPrimeRénov’.
L’encadrement des loyers reconduit pour 1 an
C’est le décret n° 2021-852 du 29 juin 2021 qui l’annonce. L’encadrement des loyers dans le seul cadre d’une nouvelle location ou d’un renouvellement de bail, est reconduit jusqu’au 31 juillet 2022. Le dispositif prévoit qu’un bailleur louant un logement vide ou meublé en zone tendue, ne peut augmenter son loyer que dans la limite de l’évolution de l’indice de référence des loyers (IRL).
Attention ! Par « nouvelle location », la loi entend « les logements loués pour la 1ère fois, ainsi que les logements non loués depuis plus de 18 mois ».
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Rappelons que cette contrainte nationale a été créée pour limiter l’évolution des loyers des appartements ou des maisons situés dans les agglomérations (de plus de 50.000 habitants) où un déséquilibre important entre l’offre et la demande de logements est constaté. Les villes ou agglomérations concernées sont Ajaccio, Annecy, Arles, Bastia, Bayonne, Beauvais, Bordeaux, Draguignan, Fréjus, Genève-Annemasse, Grenoble, La Rochelle, La Teste-de-Buch-Arcachon, Lille, Lyon, Marseille – Aix-en-Provence, Meaux, Menton-Monaco, Montpellier, Nantes, Nice, Paris, Saint-Nazaire, Sète, Strasbourg, Thonon-les-Bains, Toulon et Toulouse.
A noter ! Double dispositif à Paris et à Lille
Ne confondez pas l’encadrement des loyers national (lié à l’IRL) avec le plafonnement local des loyers, mettant en place des loyers de référence à ne pas dépasser. Ce dernier dispositif est d’actualité dans les agglomérations de Paris et de Lille, mais aussi, depuis le 1er juin 2021, de Plaine Commune. D’autres villes telles que Bordeaux, Lyon, Montpellier ou encore Grenoble sont candidates à la mise en place du plafonnement des loyers.
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Le nouveau DPE se met en place
Depuis le 1er juillet 2021, un nouveau diagnostic de performance énergétique (DPE) a cours. Il est contraignant et pénalisant (car il est opposable), mais il est aussi plus complet.
Il prend, en effet, en compte 2 paramètres : celui de la « performance énergétique » qui note la consommation d’énergie primaire, et celui du « climat » qui note l’importance des émissions de gaz à effet de serre du logement.
Le DPE nouvelle génération (valable 10 ans) retiendra la moins bonne des deux notes. Par exemple, si votre logement est noté C en matière de performance énergétique, mais D en matière de protection du climat, votre DPE indiquera « D », en note globale. Une nouvelle pratique qui a son importance puisque les parlementaires discutent encore de sanctions à mettre en place pour les bailleurs louant des « passoires thermiques »…
A noter ! L’estimation du montant moyen de la facture énergétique du logement (obligatoire à partir de janvier 2022) ne s’effectuera plus, comme auparavant, par rapport aux factures payées par l’occupant. Elle sera effectuée par rapport à une consommation conseillée. En clair, si l’occupant chauffe le logement à 22 degrés, sa facture (élevée) ne sera pas celle annoncée dans le DPE. Ce dernier indiquera une facture envisagée avec un chauffage à 19 degrés.
Important ! Le DPE 2021 devient « opposable » (pour les diagnostics réalisés depuis le 1er juillet 2021), à l’image des autres diagnostics du Dossier de diagnostic technique. Cela signifie que les locataires (comme les acheteurs) peuvent se retourner contre vous, bailleurs, si – à l’occasion d’un contre diagnostic – le résultat est moins favorable qu’annoncé.
MaPrimeRénov : enfin le tour des bailleurs !
Comme nous vous l’avions annoncé dans une précédente actualité, MaPrimRénov’, accessible à tous les propriétaires occupants (quels que soient leurs revenus) depuis début 2021, est désormais accessible aux propriétaires bailleurs, quels que soient leurs revenus également. C’est le décret n° 2021-59 du 25 janvier 2021 qui a instauré ce droit, prenant ainsi le relais du dispositif Habiter mieux agilité et du crédit d’impôt pour la transition énergétique (CITE).
Rappelons que si vous êtes intéressé, vous devez faire une demande en ligne sur le site du gouvernement dédié à cette prime. Celle-ci s’effectue en 5 étapes dématérialisées (en ligne) :
- Après avoir créé votre compte, vous devez déposer votre demande en y joignant les devis ;
- Vous recevez ensuite, par e-mail, la notification d’acceptation (ou pas) de MaPrimRénov’, avec le montant accordé ;
- Vous réalisez ensuite vos travaux en prenant bien soin de garder toutes les factures ;
- Vous demandez ensuite à percevoir l’aide en déposant vos factures dans votre compte personnel de MaPrimRénov’ ;
- Vous percevez le règlement de la prime annoncée au départ, et pouvez régler les entreprises.
Important ! Les entrepreneurs autorisés à effectuer les travaux subventionnés par MaPrimRénov doivent obligatoirement être certifiés « RGE » (reconnus garant de l’environnement).
A noter ! MaPrimRénov est également accessible aux copropriétés qui désirent financer des travaux dans les parties communes, à condition que ceux-ci génèrent un gain énergétique de 35 %.