Découvrez la jurisprudence récente sur le paiement des dégradations dans un bien locatif : la cour de Cassation condamne lourdement un locataire peu soigneux de son logement dans une décision du 8 mars 2023. Tous les détails dans notre article.
Le Figaro Immobilier relate cette intéressante histoire, également publiée par le site servicepublic.fr, afin qu’elle serve d’exemple. L’affaire concerne un bail commercial, mais pourrait se dérouler dans le cadre d’un contrat de location nu ou d’un contrat de location meublé, car les juges se sont appuyés sur une disposition générale du Code civil.
L’affaire jugée pour dégradations du locataire
A la suite d’une fin de bail, un bailleur avait récupéré son bien dans un état dégradé. De toute évidence, le locataire n’avait pas assuré son obligation d’entretien du local loué. Face à cet état dégradé, le bailleur avait du relouer le local à un prix inférieur. Portée devant les tribunaux, l’affaire a engendré de multiples débats, pour finalement aboutir à la condamnation du locataire à :
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- payer la remise en état du bien tel qu’il était au moment de la signature du bail de location ;
- mais aussi régler la part des loyers perdus par la suite, en raison de son irrespect de l’obligation d’entretien.
En effet, la Cour de cassation a estimé que, même si l’ancien locataire payait la remise en état des lieux non entretenus ou dégradés, il ne réparait pas le manque à gagner pour le propriétaire qui avait dû relouer à des conditions défavorables.
Le locataire a une obligation d’entretien
Comme le note l’article 1732 du code civil, le locataire « répond des dégradations ou des pertes qui arrivent pendant sa jouissance, à moins qu’il ne prouve qu’elles ont eu lieu sans sa faute ».
Le locataire avait, dans un premier temps, tenté d’argumenter sur l’état du local loué, laissant à désirer au moment de l’entrée dans les lieux. Mais les juges ont rappelé que l’obligation d’entretien s’entend au sens où les lieux doivent perdurer en l’état. Nul besoin de louer un local neuf pour que l’obligation d’entretien soit valide. Le locataire aurait du au moins laisser les lieux tels qu’il les avait reçus, pas en moins bon état.
Les juges ont aussi reconnu qu’il y a toujours une usure naturelle correspondant à un usage normal et prolongé du logement, ce qui explique que le locataire n’a pas à rafraîchir des peintures dont la couleur a passé ou à remplacer des revêtements de sols usés par le temps. La Cour de cassation a donc jugé que la vétusté devait être déduite des sommes dues par l’ancien locataire. Son obligation d’entretien ne l’obligeait pas à remettre le logement à neuf, sauf clause du bail le précisant.
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L’importance de l’état des lieux d’entrée…
Rappelons que les questions d’état des lieux (réalisés à l’entrée et à la sortie) et de restitution du dépôt de garantie représentent la cause n°1 des litiges entre locataires et propriétaires.
Il est donc primordial d’être très précis dans la description du bien locatif, réalisé lors de la remise des clés au locataire. Lors de l’état des lieux d’entrée, vous devez vérifier et noter attentivement l’état du logement et des équipements : sols, plafonds, murs, fenêtres, radiateurs, robinetterie, installations électriques, serrures, etc. Et ceci par pièce.
Tout doit être décrit avec précision, pour chaque pièce du logement.
Par exemple, s’il y a une cuisine équipée, notez chaque type d’appareil présent et vérifiez qu’ils fonctionnent. Pour les locations meublées, tous les meubles doivent faire l’objet d’une appréciation. Il faut, bien sûr, mentionner les « défauts ». Par exemple, si la tapisserie est défraîchie, notez-le. Idem si le parquet a quelques lames en moins dans un coin ou si une armoire intégrée au mur a des étagères un peu abîmées. Le but est évidemment que bailleur et locataire soient tous deux d’accord sur la description faite dans le document.
Si tel n’est pas le cas, n’hésitez pas à faire intervenir un commissaire de justice (ex huissier de justice).
… et de sortie dans le cadre de dégradations du locataire
Même idée à la fin du bail. Faire le tour des lieux en prenant son temps pour décrire (dans un but de comparaison) chaque pièce et chaque équipement du logement est indispensable.
L’état des lieux de sortie est réalisé lorsque le locataire remet les clés du logement au bailleur et quitte celui-ci. Là encore, l’état des lieux de sortie peut être fait à l’amiable en présence de votre locataire et de vous-même (ou de votre mandataire) ou être effectué par un commissaire de justice (à votre demande ou à celle du locataire).
| Coût d’un état des lieux réalisé par commissaire de justice | |
|---|---|
| Surface du logement | Tarif (TVA incluse) |
| Jusqu’à 50 m² | 131,50 € |
| Supérieure à 50 m² et jusqu’à 150 m² | 153,20 € |
| Plus de 150 m² | 229,81 € |
17,88 € sont facturés pour la lettre de convocation des parties.
Le tarif de base du commissaire de justice est majoré, si besoin, des frais de déplacement (TVA incluse) de 9,20 € ou de 8,80 €.