Les investisseurs ayant placé leurs logements locatifs sous dispositifs fiscaux (Pinel, etc.) sont autorisés à ne pas respecter les contraintes de ces derniers, dans des situations exceptionnelles. Mais attention ! La rupture conventionnelle n’en fait pas partie.
C’est ce que vient, récemment, de rappeler la Cour administrative d’appel de Versailles (7ème chambre, 19VE02526) qui avait été saisie d’un dossier lié au dispositif Robien.
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L’investisseur qui avait acheté un logement locatif en le plaçant sous ce dispositif fiscal – créé en 2003 – arguait qu’il avait le droit de ne pas respecter toutes les contraintes de celui-ci (engagement de location, etc.), en raison de sa situation personnelle. En effet, son départ de l’entreprise (rupture conventionnelle, assimilée à un licenciement pour certaines administrations comme Pôle Emploi, par exemple) l’autorisait à une telle entorse.
Entorse à la règle autorisée dans des cas exceptionnels
De fait, le Code général des impôts permet aux contribuables d’échapper, exceptionnellement, à la remise en cause des avantages fiscaux, dans certaines situations : en cas d’invalidité, de licenciement ou de décès. Dans ces trois situations, l’administration fiscale ne peut pas requalifier l’opération et exiger le remboursement des avantages accordés lorsque les contraintes n’ont pas été respectées. Par exemple, la vente est autorisée avant terme.
Bien entendu, dans toutes les autres situations, un investisseur se plaçant sous un dispositif spécial (actuellement en cours : le Pinel, le Denormandie et le Cosse) doit en respecter toutes les obligations, sous peine de devoir rétrocéder les avantages fiscaux à l’administration.
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Une vente 2 mois et demi trop tôt !
Dans le cas de l’affaire jugée, l’investisseur qui s’était placé sous le dispositif Robien « recentré » (la version initiale était encore plus attractive) avait droit à un amortissement, sur les revenus fonciers, de 50 % de la valeur du bien immobilier. Cet amortissement sur 9 ans devait s’effectuer à raison de 6 % les 7 1ères années, puis de 4 % les 2 années suivantes.
Le logement situé à Cernay (dans l’Essonne, près de Paris) avait été loué à compter du 1er mai 2005. Suite à un contrôle fiscal effectué en 2014, l’administration avait remis en cause les amortissements pratiqués dans le cadre de ce dispositif, pour les années 2005 à 2014, en raison de la vente de ce logement intervenue le 25 février 2014… soit quelques mois avant la fin de la période obligatoire de location de 9 ans. Il aurait fallu que cette vente ait lieu à partir du 1er mai 2014 !
L’investisseur avait alors invoqué son licenciement par rupture conventionnelle, en 2013, pour échapper à la requalification fiscale et à l’obligation de rétrocéder à l’administration tous les avantages fiscaux perçus pendant les 9 ans.
Pour le fisc, une rupture conventionnelle n’est pas un licenciement
Refus de la part de la Cour administrative, puis de la Cour administrative d’appel de Versailles, pour qui la rupture conventionnelle n’est pas assimilable à un licenciement car le salarié stoppe volontairement son contrat de travail. Il ne peut donc pas bénéficier de la dispense de remise en cause prévue au profit des contribuables licenciés, lorsqu’ils n’ont pas respecté leurs engagements.
Et l’argument de l’investisseur, arguant du fait qu’au moment de la signature de son achat sous statut fiscal Robien, la rupture conventionnelle n’existait pas, au profit du seul mot « licenciement » n’y a rien fait… pas plus, d’ailleurs, que le décalage de quelques semaines entre la période de vente interdite et la période de vente autorisée (64 jours) !
Important ! Bien entendu, cet avis de la cour est transposable à tous les dispositifs défiscalisants, comme le « Scellier », le « Duflot », le « Pinel », le « Denormandie » ou le « Cosse ».
Une autre jurisprudence intéressante
N’hésitez pas à lire une autre jurisprudence consacrée aux rapports de l’administration fiscale avec les investisseurs qui se placent sous dispositifs spéciaux, et que nous avions relaté dans notre rubrique Actualités immobilières : Avantages fiscaux et obligation de location : une jurisprudence intéressante ! Dans cette affaire, les investisseurs avaient eu, cette fois, gain de cause contre le fisc qui leur reprochait une vacance locative. Le Conseil d’État avait, en effet, en dernier recours, énoncé qu’« en cas de vacance du logement du fait du départ du locataire au cours de la période de l’engagement de location, le maintien de l’avantage fiscal est subordonné à la condition que le contribuable justifie avoir accompli sans délai toutes les diligences nécessaires pour que son bien puisse être reloué. »
Autrement dit, l’administration fiscale doit démontrer que le contribuable qui entend se prévaloir des bénéfices d’un dispositif fiscal n’a pas fait le nécessaire pour remettre son bien en location. Ce qui n’était pas le cas ; les investisseurs ayant tout fait pour relouer leur logement…