Une ordonnance du 15 septembre 2021 autorise, à partir du 1er janvier 2022, la signature électronique pour les actes de cautionnement utilisés dans le cadre d’un bail de location.
Bien que la possibilité de signer électroniquement existe depuis près de 20 ans, la généralisation de cette opération dans le secteur immobilier est plus récente. Toutefois, même avec un départ tardif, le secteur de l’immobilier s’est résolument engagé dans la signature dématérialisée.
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La signature électronique utilisable dans tous les actes de gestion locative
Cela fait ainsi plusieurs années que les crédits immobiliers peuvent être signés de cette façon. Même constat pour les assurances, qu’elles soient liées au crédit comme l’assurance emprunteur décès-invalidité, ou à l’habitation, comme l’assurance propriétaire non occupant ou l’assurance loyers impayés (GLI). Les promoteurs aussi font, depuis plusieurs années déjà, signer les contrats de réservation de façon électronique, et, de manière, générale, tous les documents du contrat de vente. Les investisseurs s’engageant sur des achats locatifs dans le cadre des dispositifs fiscaux Pinel, Denormandie ou Cosse, en bénéficient.
Concernant l’étape de la gestion locative, quasiment tous les documents pouvaient faire l’objet d’une signature dématérialisée : le bail nu ou le bail meublé, le bail parking, le bail de colocation, l’état des lieux d’entrée, l’état des lieux de sortie, les quittances de loyer… L’acte de cautionnement était l’un des seuls à ne pas pouvoir bénéficier de la signature électronique. C’est désormais chose faite avec cette ordonnance du 15 septembre 2021 qui permettra cette signature dématérialisée à partir du 1er janvier 2022.
Rappelons que le cautionnement est le contrat par lequel une caution s’oblige envers le créancier à payer la dette du débiteur en cas de défaillance de celui-ci.
Les modifications apportées par le décret du 15 septembre 2021
L’autorisation de signer prochainement électroniquement les actes de cautionnement n’est pas la seule modification présente dans l’ordonnance.
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La mention (qui, depuis la loi ELAN de 2018, avait été supprimée) est également mentionnée dans l’ordonnance pour les baux d’habitation constituant la résidence principale du locataire. Tout particulier qui se porte caution devra obligatoirement, dès 2022, apposer, sur le contrat, une mention (manuscrite ou écrite sur l’ordinateur) indiquant clairement qu’il s’engage à payer au bailleur ce que lui doit le locataire. L’indication d’un montant maximum devra, par ailleurs y figurer, en lettres et en chiffres.
Attention ! Sans cette mention, l’acte de cautionnement serait considéré comme non valable.
La signature de cet acte pourra donc être électronique, si les parties le décident.
Autre nouveauté : le devoir de mise en garde. En clair, les cautions personnes physiques devront être clairement mises en garde si le locataire signe un contrat de bail avec un loyer paraissant inadapté à ses capacités financières. Le risque que la caution doive s’y substituer serait alors important… En cas de non information de la caution, le bailleur ne pourrait pas réclamer la dette auprès d’elle. Attention, donc, à bien penser à donner cette information, le cas échéant, et à conserver la preuve de cette transmission d’information ! Le plus simple est évidemment d’en informer la caution par écrit en lui envoyant une lettre en recommandé avec accusé de réception.
Dans le même ordre d’idée, si la personne physique signant l’acte de cautionnement auprès d’un bailleur professionnel ne dispose pas de revenus suffisants pour, si besoin, régler les loyers à la place du locataire, son engagement pourra être réduit. En cas de déclenchement de la caution, il serait alors ramené au montant à hauteur duquel celle-ci pouvait s’engager à la date de signature de l’acte de cautionnement. Attention, là encore, à sélectionner des cautions ayant les moyens de pallier la défaillance éventuelle de votre locataire ! Cette notion de bailleur professionnel est importante : elle concerne donc les investisseurs s’étant placés sous le statut de Loueur en meublé professionnel (LMP), par exemple. Un statut dont certains bailleurs héritent sans toujours l’avoir voulu, comme nous vous mettions en garde dans notre actualité Locations meublées : le passage automatique de LMNP en LMP change la donne fiscale !
Un procédé sécurisé et juridiquement reconnu
Présentant d’incontestables avantages, notamment pour les bailleurs, la signature électronique est aussi fiable et juridiquement légale qu’une signature manuscrite. N’hésitez donc pas à lire nos autres fiches pratiques consacrées à celle-ci : La signature électronique et les contrats de colocation , Peut-on contester une signature numérique ? A noter que la signature électronique est aussi utilisée dans le cadre du bail commercial, comme indiqué dans notre fiche Bail commercial et signature électronique.
Concernant la caution, reportez-vous à nos fiches :
- Caution ou dépôt de garantie : quelles différences ?
- Caution simple ou solidaire : les principales différences
A noter ! Il est interdit de demander une caution si vous avez souscrit une assurance loyers impayés (GLI).