Les contribuables redevables de l’impôt sur la fortune immobilière (IFI 2022) doivent déclarer le montant de leur patrimoine pierre en même temps qu’ils signent leur déclaration de revenus. Comment calculer l’exacte valeur de ce patrimoine ? Comment ne pas le surévaluer fiscalement ?
Environ 145.000 foyers dont le patrimoine immobilier net est supérieur à 1,3 million d’euros sont assujettis à l’impôt sur la fortune immobilière.
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L’impôt est calculé sur la fraction du patrimoine excédant 800.000 €. Les taux d’imposition varient par fraction. Pour 2022, ils sont égaux à :
- 0 % jusqu’à 800.000 € ;
- 0,5 % pour la fraction comprise entre 800.001 € et 1,3 million d’euros ;
- 0,7 % entre 1,3 million d’euros et 2,57 millions d’euros ;
- 1 % entre 2,57 millions d’euros et 5 millions d’euros ;
- 1,25 % entre 5 millions d’euros et 10 millions d’euros ;
- 1,5 % pour la fraction supérieure à 10 millions d’euros.
Les contribuables doivent effectuer leur déclaration en ligne ou, si elle est encore faite sur papier, via le formulaire 2042-IFI. Les dates limites sont les mêmes que celles attachées à la déclaration de revenus. N’hésitez pas à vous reporter à notre actualité Le calendrier fiscal 2022.
Quels biens sont concernés par l’IFI en 2022 ?
En plus de l’immobilier classique constitué de biens tangibles (résidence principale, maisons de vacances, logements locatifs, etc.), sont également concernées les propriétés non bâties, ainsi que les parts détenues dans des SCPI et OPCI, les parts de sociétés (SCI, par exemple) propriétaires de biens immobiliers, ou les contrats d’assurance-vie pour la partie des capitaux investis en biens fonciers. Concernant la valeur des parts (ou de la quote-part) de ces différents véhicules de placement, les sociétés de gestion adressent à leurs clients un récapitulatif des montants à déclarer si vous êtes assujettis à l’IFI ce qui facilite une partie de la tâche.
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Attention ! Si les biens immobiliers affectés à l’activité professionnelle ne font pas partie du patrimoine imposable à l’IFI, les biens loués en meublé ne sont exonérés que si vous êtes sous statut LMP (Loueur en meublé professionnel). Si vous êtes sous statut LMNP (Loueur en meublé non professionnel), vos logements font partie de l’assiette taxable à l’IFI.
Pour connaître le détail des biens immobiliers « professionnels », non taxables à l’IFI, reportez-vous à notre fiche IFI : quels sont les biens immobiliers taxables et ceux qui sont exonérés ?
Les biens démembrés dont vous détenez la nue-propriété sont également exonérés d’IFI.
L’IFI 2022 prend en compte la valeur vénale 2022
Le montant à déclarer en 2022 correspond à la valeur cumulée des biens constatée au 1er janvier 2022. Il ne s’agit donc pas du prix d’achat, mais de la valeur vénale : certains biens peuvent toujours valoir ce prix d’achat, quand d’autres ont vu leur valeur augmenter et d’autres baisser.
Comment calculer cette valeur de vente et, ensuite, la valeur à déclarer ? Car les deux données ne sont pas forcément les mêmes, compte tenu des ristournes autorisées par l’administration fiscale et de la déductibilité possible des dettes. C’est la différence entre le patrimoine brut (valeur vénale) et le patrimoine net (après déductions autorisées) qui, seul, est taxable. Il est donc très important de bien calculer ce dernier car il est possible que la différence de montant entre les deux données vous fasse reculer d’une tranche ou, même, vous exclue de l’obligation de paiement de l’IFI, même si votre patrimoine immobilier vaut aujourd’hui plus de 1,3 million d’euros.
Comment calculer la valeur vénale de vos biens pour votre IFI 2022?
C’est à vous, contribuables potentiellement concernés, qu’il revient la charge de déterminer la valeur de votre patrimoine immobilier.
La valeur de l’immobilier détenu en direct peut être déterminée en comparant avec les biens avec d’autres, similaires et vendus dans la même zone géographique. Bien entendu, cette valeur sera à affiner en tenant compte de facteurs valorisants ou dévalorisants, tels que :
- les caractéristiques intrinsèques du bien (situation, niveau de standing) ;
- les modalités de détention (, pleine propriété, indivision…) ;
- la disponibilité (présence d’un locataire).
Plusieurs sites web sont à votre disposition pour vous aider à affiner votre valeur. En plus des sites commerciaux, vous pouvez vous référer aux sites publics :
- impots.gouv.fr qui met à votre disposition le service Patrim, accessible via votre espace personnel sur le site, et qui met en ligne les références de transactions de l’administration fiscale ;
- DVF (demande des valeurs foncières) qui vous offre la possibilité d’obtenir la liste des ventes intervenues dans le même immeuble que celui de votre bien, et dans les immeubles alentour ;
- immobilier.notaire.fr, site officiel des notaires de France qui met aussi gratuitement à votre disposition la liste des dernières ventes réalisées.
Attention ! N’oubliez pas de vous baser sur les ventes réalisées avant le 1er janvier 2022.
Si vous ne souhaitez pas évaluer vous-même votre patrimoine, faîtes appel à un expert immobilier, à même d’affiner l’évaluation.
Comment calculer le patrimoine net taxable ?
Au 4ème trimestre 2021, nous vous avions indiqué les moyens de réduire la valeur de votre patrimoine avant la fin de l’année, afin que l’IFI 2022 soit moins lourd (voir notre actualité IFI 2022 : 5 conseils pour réduire la valeur de votre patrimoine immobilier avant le 31 décembre).
Il s’agit désormais, de profiter de toutes les possibilités légales de réduire la valeur des biens immobiliers taxables.
1. Appliquer les décotes autorisées
La résidence principale fait l’objet d’un abattement de 30 % sur sa valeur vénale. Attention ! Cet abattement n’est accordé que si le bien est détenu en direct.
Les biens « illiquides » (c’est-à-dire non vendables rapidement) peuvent aussi être décotés. Par exemple, les biens détenus dans une SCI peuvent se voir appliquer une décote de 10 % à 20 %. Même idée de décote de l’ordre de 10 % à 20 % pour les biens détenus en indivision.
2. Déduire les dettes
Le passif peut être déduit de la valeur vénale de vos biens. Les dettes concernées sont liées à :
- l’achat à crédit de biens immobiliers ;
- la réalisation de travaux ;
- le paiement d’impôts liés au patrimoine taxable, comme les taxes foncières.
Attention ! Il n’est pas possible, pour les prêts in fine (dont le capital est remboursé en totalité à l’échéance), de déduire la totalité de l’emprunt chaque année. Il faut le déduire de manière progressive.
N’hésitez pas à consulter notre fiche Quelles dettes déduire de la valeur du patrimoine immobilier taxable ? pour tous les détails.
Le fisc veille à la sincérité des informations fournies
Comme pour tous les autres impôts, l’administration fiscale porte une attention particulière à la véracité des informations et procède régulièrement à des contrôles. Avec la disparition de l’ISF au bénéfice de l’IFI, l’administration fiscale se concentre sur la vérification du patrimoine immobilier. Sous-évaluer un patrimoine n’est pas une bonne idée.
Une déclaration inexacte peut entraîner des pénalités. Lorsque la déclaration est insuffisante :
- un intérêt de retard mensuel de 0,2 % de l’impôt complémentaire dû peut être exigé ;
- une majoration pouvant atteindre 40 % du montant dû peut aussi être réclamée par le fisc lorsque la sous-évaluation du patrimoine est manifestement volontaire.
A noter ! Si l’administration fiscale conteste votre évaluation, elle doit procéder à des comparaisons tirées de la cession, en nombre suffisant, de biens « intrinsèquement similaires » en fait et en droit, indique la société Lazard Frères Gestion dans son guide de l’IFI pour 2022, évoqué par Les Echos.