Être copropriétaire implique-t-il d’être solidaire des frais de justice engagés par le syndic ? La question récemment traitée par la Cour de cassation est d’actualité.
Un syndicat de copropriétaires peut être amené à comparaître devant la justice ou à engager lui-même une procédure devant les tribunaux. Cela nécessite bien souvent d’engager un avocat, ce qui représente des frais. Reste à savoir si ces frais de justice font partie des charges générales de copropriété, et si, à ce titre, ils doivent être financés par l’ensemble des copropriétaires.
Tous les copropriétaires participent aux frais de justice
Selon une décision de la Cour de Cassation du 16 mars 2023 , tous les copropriétaires doivent s’acquitter d’une part des frais de justice engagés par le syndic de la copropriété, y compris ceux qui estiment ne pas être personnellement concernés par la procédure.
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La Cour estime que le recours à la justice fait partie des charges relatives à l’entretien de la copropriété et à sa conservation, un domaine dans lequel, selon l’article 10 alinéa 2 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965, tous les propriétaires sont tenus d’apporter leur contribution financière, proportionnelle à leur quote-part dans la copropriété. Aucun copropriétaire ne peut donc se considérer comme non concerné et se soustraire au paiement des frais engagés.
La part de frais de justice à régler est calculée comme l’ensemble des charges générales de copropriété, c’est-à-dire en fonction de la quote-part du propriétaire. Cette quote-part est définie par les tantièmes de copropriété, lesquels sont attribués pour chaque logement en fonction de sa surface et de la répartition des parties communes.
Quid du copropriétaire opposé au syndic en justice ?
Si l’ensemble des copropriétaires se doit de régler les frais de justice engagé par le syndic de copropriété, que se passe-t-il lorsque le syndic est opposé, devant la justice, à l’un des copropriétaires ? Celui-ci doit-il régler une part des frais de justice d’une procédure engagée… contre lui ?
Il se trouve que c’était le cas dans l’affaire jugée par la Cour de cassation le 16 mars 2023. La Cour avait reconnu que le copropriétaire devait payer sa part de frais engagés par le syndic. Toutefois, le juge a considéré que lorsque la procédure se termine à l’avantage du copropriétaire, celui-ci n’a rien à débourser.
Les frais de justice sont répartis entre les autres copropriétaires, considérant que les torts du syndic sont reconnus. En revanche, si c’est le syndic qui obtient gain de cause, le copropriétaire devra régler la part des frais de justice du syndic.
La règle n’est toutefois pas figée, car tout copropriétaire est en droit contester la part des frais qu’il doit payer. En outre, il ne faut pas oublier qu’en plus de régler sa part des frais engagés par le syndic, le copropriétaire doit également régler ceux qu’il a personnellement engagé pour se défendre.
C’est alors le juge qui doit prendre une décision, après avoir évalué l’équité de la décision. Il pourra prendre en compte la situation financière du plaignant, voire celle du syndic. En clair, c’est au cas par cas que le juge décidera si le copropriétaire doit ou non régler sa part des frais de justice engagés par le syndic.
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Le syndic doit-il systématiquement faire appel à un avocat ?
Tous les litiges que peut rencontrer un syndicat de copropriétaires ne nécessitent pas le recours à un avocat. Les affaires de troubles de voisinage, par exemple, peuvent être réglées par le syndic sans s’appuyer sur la justice, tout comme les injonctions de payer. Ce n’est que lorsqu’il doit porter une affaire devant les tribunaux, ou lorsqu’il est lui-même attaqué, que le syndic doit faire appel à un avocat.
Le choix de l’avocat est fait par le syndic, c’est-à-dire par le représentant des copropriétaires. Ce choix peut être délibéré en assemblée générale, ou du moins obtenir l’accord des copropriétaires, mais le syndic a la possibilité de passer outre, sauf objection d’un des copropriétaires.
Pour ce qui est des frais de justice, donc, tous les copropriétaires sont tenus de régler leur part, hormis celui qui se retrouverait opposé au syndic. C’est le juge, dans ce cas, qui déterminera s’il doit ou non payer sa part.