En compilant des données CLAMEUR/FNAIM/INSEE, et en prenant comme critères prédominants le rendement brut et le taux de vacance, le magazine Capital a établi la liste des 12 villes françaises les plus intéressantes pour un investissement locatif.
En immobilier, l’emplacement est le plus important !
Pas toujours facile de savoir déterminer la meilleure adresse pour réaliser un investissement locatif… Or, on le répète assez souvent : l’emplacement doit être le critère numéro 1. C’est pourquoi il n’est pas forcément judicieux d’investir près de chez vous, si le marché ne s’y prête pas. Bien sûr, la proximité présente des avantages (vous connaissez bien le quartier, vous avez un œil sur le logement et pouvez intervenir directement pour de petits travaux de réparation, vous pouvez entretenir de bonnes relations avec le locataire…), mais si le rendement n’est pas au RDV, mieux vaut s’éloigner.
Le magazine Capital a réalisé une étude nationale – à l’aide des statistiques CLAMEUR/FNAIM/INSEE – afin de déterminer les villes françaises les plus attractives pour un investissement locatif, aujourd’hui.
Le taux de vacance locative
Le marché doit y être assez dynamique pour que les périodes sans locataire (la « vacance locative »), entre deux baux, soient réduites au maximum. Le taux de vacance, calculé par l’Insee, permet donc de connaître la part de logements inoccupés (tous logements confondus) dans une commune. La moyenne nationale avoisine les 8 %. Logiquement, plus le taux de vacance est élevé, plus il est difficile de trouver rapidement un locataire. En investissant dans une ville affichant un taux de vacance locative inférieur à 5 %, vous mutipliez vos chances de trouver des locataires.
Le rendement locatif
Le rendement brut avant impôts sur les revenus fonciers ou les BIC (n’hésitez pas à lire notre fiche « Différence entre rendement et rentabilité d’un bien immobilier ») doit aussi être intéressant, particulièrement en période d’inflation comme aujourd’hui, alors même que les Pouvoirs Publics ont bloqué l’Indice de référence des loyers (IRL) à 3,5 % quelques mois. En tenant compte de ces deux paramètres, mais aussi des prix d’achat et des niveaux moyens de loyers, 12 villes apparaissent comme plus attractives que d’autres ; leur rendement moyen dépassant les 4 %.
Les 12 villes sélectionnées
Pour le magazine Capital, et compte tenu de cette palette de critères prioritaires, les communes les plus attractives sont Toulon, Dijon, Brest, Limoges, Poitiers, Clermont-Ferrand, Nîmes, Marseille, Montpellier, Amiens, Reims et Angers qui offrent les ratios les plus intéressants entre rendement locatif (supérieur à 4 %) et taux de vacance (moins de 8 %). A Amiens, le rendement est élevé, mais le taux de vacance est légèrement supérieur à la moyenne. A l’inverse, Angers propose un taux de rendement plus modeste (4 %), mais le taux de vacance reste attractif (6,4 %). A noter que la magazine Capital n’a pas retenu Nice dans sa sélection en raison d’un taux de vacance très élevé (14 %) noté par l’Insee, non représentatif de la réalité du marché locatif local…
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| Villes | Loyers moyens par appartement / m² | Prix moyens par appartement /m² | Exemple de loyer pour un 30 m²
(calcul Gererseul.com) |
Rendement moyen brut
(calcul Gererseul.com) |
| Toulon | 12,1 € | 2.753 € | 363 € | 5,2 % |
| Dijon | 11,2 € | 2.617 € | 336 € | 5,1 % |
| Brest | 9,5 € | 2.155 € | 285 € | 5,2 % |
| Limoges | 9,6 € | 1.689 € | 288 € | 6,8 % |
| Potiers | 11,1 € | 2.332 € | 333 € | 5,7 % |
| Clermont-Ferrand | 10,1 € | 2.252 € | 303 € | 5,3 % |
| Nîmes | 10,9 € | 2.172 € | 327 € | 6 % |
| Marseille | 12,5 € | 2.897 € | 375 € | 5,1 % |
| Montpellier | 13,5 € | 3.451 € | 405 € | 4,6 % |
| Amiens | 11,9 € | 2.497 € | 357 € | 5,7 % |
| Reims | 11,2 € | 2.769 € | 336 € | 4,8 % |
| Angers | 11,1 | 3.300 € | 333 € | 4 % |
Déplacez-vous avant d’acheter !
Si vous choisissez d’investir dans une autre ville que celle où vous habitez, pour bénéficier de rendements meilleurs et de taux de vacance locative plus bas, déplacez-vous avant d’acheter ! Trop d’investisseurs signent les yeux fermés des propositions faites par des conseillers en gestion de patrimoine (indépendants ou dans une banque). Elles peuvent être intéressantes, certes, mais il est indispensable d’aller jeter un coup d’œil sur le quartier où le bâtiment neuf sera construit ou sur le quartier où est situé le bien ancien.
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Aujourd’hui plus que jamais, les locataires exigent un réseau de transports en commun performant, des commerces de proximité, et, en règle générale, des services publics et lieux de culture autour… Pour qu’un quartier fonctionne bien, une certaine mixité est valorisante : bureaux, habitat, commerces, tous les actifs doivent cohabiter. N’hésitez pas, également, à faire un petit tour à la mairie pour connaître les projets d’urbanisme du quartier. Certains peuvent valoriser votre logement, mais d’autres peuvent le dévaloriser !