Après avoir procédé à un examen des risques et des vulnérabilités affectant le secteur financier français, le Haut Conseil de stabilité financière (HCSF) a décidé de desserrer les conditions d’octroi des crédits, en prenant quatre mesures.
Bonne nouvelle pour les emprunteurs potentiels qui ont été 50 % à se voir refuser un crédit immobilier depuis la hausse des taux. Avec les annonces du HCSF qui dépend du ministère de l’économie et des finances, les acceptations devraient être plus nombreuses, notamment pour les primo-accédants (ceux qui achètent pour la première fois) qui n’hésitent pas à acquérir des biens avec travaux à réaliser.
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Un environnement plus stable constaté par le HCSF…
Le HCSF a noté que les taux directeurs de la Banque centrale européenne (BCE) sont restés stables, ces derniers temps, ainsi que les conditions financières, qui, dans leur ensemble, s’étaient resserrées au cours des trimestres précédents. « Les établissements de crédit français et les organismes d’assurance et de réassurance présentent une situation de liquidité et de solvabilité robuste, conservant des marges de capital importantes, note le HCSF. Ils devraient bénéficier, à terme, de la normalisation des taux d’intérêt et apparaissent résilients à la transition en cours. »
Le Haut Conseil a également examiné les risques liés aux intermédiaires financiers non bancaires (fonds d’investissement, organismes d’assurance et autres intermédiaires financiers) et à leurs interconnexions avec le secteur financier français. Il a constaté que « le ralentissement du crédit aux particuliers reflète principalement la transmission attendue de la politique monétaire, mais que ce ralentissement est moins prononcé que dans les principales économies de la zone euro. »
Le HCSF note, enfin, que les ménages bénéficient d’une structure d’endettement favorable, du fait d’un endettement majoritairement à taux fixe qui permet une évolution plus progressive de l’impact de la remontée des taux d’intérêt sur les emprunteurs.
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L’utilisation de la marge de flexibilité, elle, reste nettement en dessous du plafond de 20 % : à 14,3 % au troisième trimestre 2023. Cette marge est une autorisation accordée aux banques de dépasser, pour 20 % de leur production de crédits, les règles édictées (durée du crédit de 25 ans et endettement à 35 % maximum). Il y a cependant des conditions : 70% de cette flexibilité doit être réservée aux ménages qui achètent leur résidence principale, dont 30 % pour des primo-accédants. Pour le reste (30 % de 20 %, soit 6 %), les banques font ce qu’elles veulent.
…qui permet de desserrer les conditions d’octroi de crédits
Conformément à son intention annoncée lors de la séance précédente, en juin, le Haut Conseil a donc décidé d’apporter des changements dans ses directives.
Les crédits sur 27 ans autorisés… si des travaux sont programmés
Alors que les crédits immobiliers ne peuvent pas dépasser une durée de 25 ans, ils pourront dorénavant atteindre 27 ans si l’emprunteur s’engage à réaliser des travaux de rénovation dans le logement (représentant au moins 10 % du prix). Cet allongement de deux années permettra de réduire le montant des mensualités et donc, le taux d’endettement, censé ne pas pouvoir dépasser 35 %.
Réexamen de certains dossiers récemment refusés
Par ailleurs, le HCSF soutient la mise en place par la Fédération bancaire française (FBF) d’un dispositif offrant la possibilité d’un réexamen aux ménages solvables dont la demande de crédit immobilier aurait été refusée.
Les emprunteurs s’étant donc vu refuser un crédit pour faible dépassement du taux d’endettement à 35 % auront donc une deuxième chance.
Les crédits relais exclus du calcul pour le taux d’endettement
Par ailleurs, le Haut Conseil a décidé d’autoriser les établissements de crédit à exclure la charge d’intérêt associée aux prêts relais lorsqu’il s’agit d’apprécier le taux d’effort de l’emprunteur. Celui-ci, comme nous l’avons dit, ne doit pas dépasser 35 %. Les prêts relais (crédits court terme qui participent au financement du bien à acheter en attendant que le bien à vendre soit vendu) concernés seront toutefois ceux dont la quotité de financement est suffisamment prudente, c’est-à-dire inférieure ou égale à 80 % de la valeur du bien mis en vente. En effet, un prêt relais ne finance qu’exceptionnellement à 100 % le bien à vendre. Aujourd’hui, en période de baisse des prix immobiliers, les prêts relais ne financent plus que 60 % en moyenne de la valeur des biens.
La marge de 20 % calculée chaque trimestre pourra être calculée sur trois trimestres glissants
Alors que les comptes sont remis à zéro tous les trois mois, les banques pourront, dorénavant, calculer la part des crédits excédant les 35 % de taux d’endettement sur neuf mois. En cas de dépassement limité constaté sur un trimestre, l’ACPR (l’organisme de contrôle) pourra, en effet, considérer que « le respect de ces limites sur la production globale de ce trimestre et des deux trimestres suivants constitue une action correctrice appropriée et suffisante ».