La signature d’un contrat de location implique des droits et des devoirs pour les deux parties. Et parmi les obligations du locataire, il y a le paiement du loyer et des charges.
Parmi les obligations du locataire qui occupe un logement, il y a la jouissance paisible du bien, son entretien, mais également à chaque échéance le paiement de son loyer et celui des charges locatives.
Le paiement du loyer
Le paiement du loyer est la première obligation du locataire vis-à-vis du propriétaire. Ce paiement est régulier, il est généralement fixé une fois par mois, mais peut toutefois être convenu tous les deux mois ou tous les trimestres.
La périodicité du paiement est fixée sur le contrat de location (bail) le plus précisément possible (le 1er de chaque mois, par exemple). Un délai peut également être fixé (entre le 1er et le 5 de chaque mois, par exemple).
Le montant du loyer est négocié entre le locataire et le propriétaire. Dans certains cas, ce montant doit respecter certaines contraintes légales, comme par exemple l’encadrement des loyers dans les communes qui ont adopté cette réglementation (actuellement Paris, Lille, Hellemmes, Lomme, Lyon, Villeurbanne, Montpellier, Bordeaux et les communes des EPT Plaine Commune et Est Ensemble).
Une fois par an, le montant du loyer fait l’objet d’une augmentation, à condition qu’une clause de révision soit présente sur le bail (contrat de location). Cette révision des loyers s’applique à la date anniversaire de la signature du bail. Le propriétaire calcule l’augmentation en fonction de l’IRL, indice de référence des loyers, fourni par l’INSEE.
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Il est important pour le propriétaire de se rappeler que la révision du montant du loyer ne va pas de soi. Avant de l’appliquer, même si elle est prévue dans le bail, le propriétaire doit avertir le locataire au moins un mois avant l’augmentation. S’il oublie de l’appliquer à la date anniversaire, le propriétaire peut la mettre en place plus tard, mais il doit respecter le trimestre de référence et ne peut en aucun cas demander un rattrapage.
Depuis août 2022 en France métropolitaine, les révisions de loyer sont interdites dans les logements classés F et G par le DPE, diagnostic de performance énergétique. Cette réglementation sera déployée outre mer à partir de juillet 2024.
Le paiement des charges locatives
En plus du loyer (que l’on nomme traditionnellement le loyer hors charges), le locataire est tenu de régler chaque mois (ou à la même échéance que celle prévue pour le loyer) les charges locatives. Il s’agit des dépenses liées au logement supportées par le propriétaire mais que celui-ci peut récupérer auprès du locataire (d’où le terme souvent employé de charges récupérables). Il s’agit généralement d’une somme forfaitaire, mais dans le cadre de la location d’un logement vide, il peut s’agir de provisions pour charges.
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Les charges récupérables doivent être justifiées par le propriétaire. Le locataire est en droit de demander des justificatifs, ainsi que des informations sur le mode de répartition des charges. Ces charges comprennent notamment :
- L’entretien des parties communes,
- Les taxes et redevances (ordures ménagères, balayage, assainissement…),
- Le coût de l’arrivée d’eau et de la production d’eau chaude,
- Le coût du chauffage collectif,
- L’entretien de l’ascenseur ou du monte-charge,
- L’entretien des espaces extérieurs et du parking,
- Les réparations dans les parties communes,
- Le salaire du gardien de l’immeuble, du concierge ou des employés d’immeuble.
Pour un logement vide avec un bail de trois ans, le montant des charges est une provision calculée par le propriétaire en fonction du budget prévisionnel des dépenses de la copropriété. Ce montant reste fixe toute l’année et ne pourra être augmenté qu’une fois par an, à la suite de la régularisation des charges.
Le montant des charges peut également être diminué si la régularisation des charges fait apparaître des provisions supérieures aux charges réelles. Comme pour le loyer, le propriétaire se doit de prévenir au moins un mois en avance du changement du montant des charges. Le propriétaire en outre doit conserver pendant six mois au moins les pièces justificatives du calcul de la régularisation, afin qu’elle soit à disposition du locataire si celui-ci souhaite les consulter.
Si le locataire ne peut plus payer…
Dans le cas où le locataire est dans l’impossibilité de payer le loyer ou les charges, il doit en premier lieu avertir le propriétaire et demander de repousser les délais ou d’étaler les paiements. Il est possible dans ce cas de faire appel à un conciliateur de justice pour trouver une solution qui satisfasse les deux parties.
Si la solution n’est pas correctement appliquée, le propriétaire fera appel à la justice. Il appartiendra alors au juge de proposer une solution ou de prononcer la fin du bail et donc l’expulsion du locataire.