En période de baisse des prix immobiliers et de difficultés d’accès au crédit, même pour les investisseurs, les crédits relais sont plus délicats à gérer. Explications sur le fonctionnement de ces crédits court terme.
Acheter avant de vendre nécessite un relais
Même s’ils ne sont évidemment pas les utilisateurs majoritaires des prêts relais, certains investisseurs en utilisent parfois. Parce qu’ils ne veulent pas rater une opportunité, ils décident d’acheter un bien locatif avant d’en avoir vendu un autre, dont le montant de la vente est nécessaire à l’acquisition du nouvel investissement souhaité.
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Pour permettre à ces investisseurs de pouvoir acheter sans attendre la vente du logement dont ils ne veulent plus, les banques ont inventé des prêts « relais ». Comme leur nom l’indique, il s’agit de crédits court terme (24 mois maximum), destinés à assurer la liaison entre l’achat et la vente.
Un crédit relais ne couvre pas la valeur globale du bien à vendre !
Les candidats à un prêt relais sont souvent surpris d’apprendre que ce n’est pas 100 % de la valeur du bien à vendre qui est prise en compte pour un prêt relais. Si le bien vaut 200.000 € (avec le crédit entièrement remboursé), seule une partie donnera lieu à un prêt. Les banques offrant souvent de prêter 60 % de la valeur estimée du bien, un relais de 120.000 € sera accordé. De fait, depuis la hausse des taux et les difficultés d’accès aux crédits, les délais de vente s’allongent et les ventes ne se font pas toujours au prix demandé. C’est pourquoi les banques ne veulent prendre aucun risque. Par ailleurs, cette sécurité concerne aussi les emprunteurs : en effet, si la vente ne peut finalement pas s’effectuer au prix envisagé, il est préférable de bénéficier d’une marge de manœuvre permettant d’abaisser le prix. Car, en cas de baisse trop forte du bien (en-dessous du montant du prêt relais), ou, pire, de vente non réalisée, les problèmes s’enchaînent. Cela peut aller jusqu’à la vente forcée du nouveau logement acheté pour pouvoir rembourser le prêt relais.
Pour éviter d’en arriver là, les banques proposent souvent une prorogation de quelques mois du prêt relais ou sa transformation en prêt amortissable classique. Les clients ne peuvent toutefois pas toujours assumer le remboursement simultané du nouveau prêt et du prêt relais transformé en amortissable…
Nécessité d’une trésorerie de plus en plus importante
Les emprunteurs souhaitant faire un crédit relais doivent donc disposer d’une trésorerie permettant de palier à ce crédit relais ne couvrant pas entièrement la valeur du bien à vendre. Par exemple, si le logement vaut 200.000 € et que la banque prête 120.000 €, il va falloir avancer les 80.000 € en attendant la vente effective du bien.
A noter que, dans certains cas, seule la moitié (50 %) de la valeur du bien est prise en compte, alors qu’il y a quelques années, les prêts relais finançaient généralement 80 % de la valeur des biens.
Exception à la règle : s’il existe un compromis de vente signé avec les réserves levées (conditions suspensives comme l’obtention du crédit, par exemple), la banque peut aller jusqu’à 100 %.
Un différé de remboursement salvateur
La charge financière d’un prêt relais étant difficilement gérable en même temps que le remboursement des crédits classiques amortissables (le nouveau et, le cas échéant, le crédit encore attaché au bien à vendre), un différé de remboursement est généralement accordé. Il peut être partiel (seuls les intérêts sont remboursés avant la vente du bien) ou total (capital et intérêts remboursés après la vente du bien). En revanche, les primes d’assurance doivent, elles, être remboursées dès le démarrage du prêt.
Qui définit la valeur du logement ? Dans de nombreux cas, les banques réclament deux ou trois expertises de professionnels (agents immobiliers, notaires…), mais elles peuvent aussi mandater un expert pour se rendre sur place. Actuellement, compte tenu du fait que les prix évoluent très vite, les banques prennent comme référence la valeur estimée la plus basse.
Dans tous les cas, il est important de ne pas surestimer la valeur du bien à vendre afin de ne pas se mettre en danger. Fixer le bon prix de marché est une garantie de voir toute l’opération bien se dérouler.
3 types de prêts relais coexistent
Le prêt relais « sec ». Il concerne un nouvel achat à un prix moins élevé que celui du bien à vendre. Pour la banque, c’est une simple avance de trésorerie.
Le prêt relais « classique ». Il concerne l’achat d’un bien d’une valeur plus élevée (ou équivalente) que celle du bien à vendre. Théoriquement, tant que l’ancien bien n’est pas vendu, trois mensualités de remboursement (hors assurances) peuvent co-exister : celle du bien à vendre sur lequel il peut toujours y avoir un crédit à rembourser, celle du crédit relais et celle du nouvel achat, soit une mensualité globale très importante. D’où l’impérieuse nécessité de bénéficier d’un report de remboursement pour le prêt relais (intérêt et capital sont remboursés après la vente).
Enfin, le prêt relais « acquisition » destiné aux acheteurs dont le bien à vendre a encore un crédit à rembourser. Il regroupe les crédits amortissables (celui du nouveau logement à acheter et celui, non encore remboursé entièrement du logement à vendre) pour alléger la mensualité, le temps du prêt relais. Le fait que le crédit restant du pour le logement à vendre soit étalé sur longue durée fait évidemment baisser la mensualité.