Le palmarès annuel réalisé par le cabinet Arthur Lloyd sur les villes françaises les plus prometteuses en termes d’investissement immobilier est toujours très attendu. Voici la version 2021 !
Arthur Lloyd (Conseil en immobilier d’entreprise) a étudié, au cours de l’année 2020, l’intérêt de 45 aires urbaines hors Paris. 4 grands paramètres ont été pris en compte :
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- les performances économiques ;
- le marché de l’immobilier tertiaire (hors habitat = bureaux, commerces, entrepôts…) et l’accueil des entreprises ;
- la connectivité, le capital humain et l’innovation ;
- La qualité de vie.
Si le cabinet s’adresse d’abord aux entreprises, le palmarès réalisé donne une bonne idée des agglomérations qui se développent bien et qui sont conseillées aux chefs d’entreprises recherchant des lieux d’implantation.
Les métropoles de plus d’un million d’habitants
Dans cette catégorie, Lyon arrive en tête, suivie de Toulouse, Bordeaux, Lille, Aix-Marseille et Nice. La capitale rhodanienne présente l’avantage de détenir le plus important parc d’immobilier tertiaire, avec les emplois qui vont avec. Très bien desservie par les transports (à 2h de Paris en TGV), Lyon offre une vie culturelle riche et compte de très nombreuses facultés et écoles supérieures.
Elle occupe la 1ère place pour la connectivité (couverte à 68 % pour le Très Haut Débit) et l’innovation ; les start-ups locales ayant réalisé de très nombreuses levées de fonds.
Points négatifs de la ville lumière : l’immobilier reste assez cher et la pollution y est trop importante.
Les métropoles de plus de 500.000 habitants
La ville bretonne de Rennes est la 1ère de cette catégorie, devant Nantes, Montpellier, Strasbourg, Grenoble, Saint-Etienne, Avignon, Toulon, Rouen et Douai-Lens.
C’est la 1ère fois que Rennes est mieux classée que sa rivale, Nantes. Mais la ville s’est beaucoup développée sur le plan économique et le nombre de ses bureaux et commerces a bondi. Le quartier d’affaires EuroRennes est moteur, attirant désormais les sièges sociaux d’entreprises nationales comme Niji (transformation numérique des entreprises), par exemple. La concrétisation de la ligne à grande vitesse (LGV), en 2017, a évidemment joué en faveur de ce développement. La ville séduit aussi pour son cadre environnemental réputé ; la pollution étant en baisse.
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Point négatif qui est aussi le pendant de son développement économique : l’augmentation des prix des logements.
Les métropoles de plus de 200.000 habitants
Tours est sur la 1ère marche de ce podium, suivie par Orléans, Brest, Clermont-Ferrand, Dijon, Bayonne, Poitiers, Metz, Limoges, Nîmes, La Rochelle et Valenciennes.
Là encore, le bon développement économique a pesé lourd, l’agglomération offrant désormais près de 202.000 emplois. Autre point positif : avant la crise sanitaire, la ville était très ouverte à l’international, via les nombreux congrès organisés. La qualité de vie y est bonne, plébiscitée par les nouveaux arrivants, notamment Parisiens, qui apprécient l’absence d’embouteillages !
Le point faible est toujours le même : les prix de l’immobilier grimpent, mais les rendements y restent très attractifs. Les auteurs de l’étude notent que les loyers tourangeaux sont les mêmes que ceux pratiqués à Nantes, pourtant deux fois plus importante (en termes de nombre d’habitants) qu’elle.
Les agglomérations de plus de 100.000 habitants
Valence relève la tête et se retrouve en pôle position de cette catégorie, devant Niort, Angoulême, Laval, Chalon-sur-Saône, Chartres, Beauvais, Blois, Saint-Quentin, Bourges et Creil.
Le marché immobilier se réveille, grâce à une croissance démographique importante, comparable à celle d’Orléans ou d’Angers. Les auteurs de l’étude mettent en avant un capital humain qualifié, grâce à des formations universitaires ou supérieures de qualité dans la ville ou à Grenoble, située à 100 kms.
Point négatif de la ville : un léger recul économique.
Les paramètres qui comptent pour réussir un investissement immobilier
Ce palmarès nous rappelle les critères à prendre en compte pour réussir un investissement locatif (pour obtenir des revenus complémentaires ou préparer sa retraite) :
- Choisir une ville où l’activité économique est soutenue, afin de multiplier le nombre de locataires potentiels solvables ;
- Privilégier les agglomérations démographiquement dynamiques, afin de profiter d’un marché locatif favorable ;
- S’intéresser aux villes offrant des rendements locatifs attractifs. La montée des prix de l’immobilier – corollaire des villes en développement – n’est pas un problème si les loyers assurent un rendement correct.
Dans une « petite » ville comme Valence, par exemple, où les prix augmentent, les rendements bruts atteignent quand même 8 % dans certains quartiers populaires.
N’hésitez pas à lire nos fiches pratiques :
Comment calculer le rendement locatif ?
Quelle surface privilégier pour obtenir le meilleur rendement locatif ? (les petites surfaces sont toujours les plus rentables)
Comment augmenter son rendement locatif ? En gérant soi-même ses biens
Rendement locatif : impliquez le syndic dans la baisse des charges !
Doper le rendement en changeant d’assurance !
Bien cibler le quartier d’investissement qui doit être animé et offrir services publics, commerces et transports : si les centres-villes sont toujours porteurs en termes de demande locative, les villes étudiantes offrent des opportunités dans des quartiers périphériques proches des facultés. Opportunités à saisir notamment par les investisseurs qui souhaitent louer leur logement meublé ou en colocation.