Nous le rappelons régulièrement ; les avantages des dispositifs fiscaux comme, actuellement, le Pinel ou le Denormandie sont assortis de contraintes qu’il faut obligatoirement respecter pour bénéficier de la fiscalité avantageuse. Louer en résidence principale est-il obligatoire ? C’est ce que rappellent régulièrement les tribunaux aux investisseurs.
Prenons, comme exemple, la dernière jurisprudence fiscale en la matière, racontée par le site fiscalonline.com.
Les bailleurs louent sous dispositif « Scellier »
Rappelons les faits. Des habitants de Pessac, en Gironde, possèdent une maison construite en 2012, qu’ils ont loué le 1er avril 2013, en optant pour le dispositif fiscal « Scellier intermédiaire ». Celui-ci, comme tous les dispositifs fiscaux immobiliers, contraint le bailleur à ne louer le logement qu’à titre de résidence principale. Le locataire choisi a indiqué vouloir habiter le bien à ce titre.
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Rappelons que le dispositif Scellier s’est terminé le 31 décembre 2012, mais que, conformément à la loi de finances pour 2013, il s’est appliqué aux logements acquis jusqu’au 31 mars 2013 pour tout engagement pris en 2012.
Aujourd’hui, ce sont les dispositifs Pinel, Denormandie et Loc’Avantages qui sont accessibles.
Un contrôle fiscal requalifie la location et l’administration veut récupérer l’avantage fiscal
A l’issu d’un contrôle fiscal effectué en 2017, l’administration remet, toutefois, en cause, pour l’impôt sur le revenu des années 2014 et 2015, les avantages fiscaux résultant de ce dispositif. Motif ? Le logement loué ne représentait pas la résidence principale du locataire. La Cour rappelle que « la condition de location du logement à usage d’habitation principale doit être respectée non seulement au moment de la signature du bail, mais également pendant toute la période de l’engagement de location. Et que le non-respect de la condition relative à l’affectation des locaux du fait du locataire entraîne la reprise de la réduction d’impôt obtenue au titre de l’année au cours de laquelle intervient le changement d’affectation. »
Les bailleurs contestent, devant le tribunal administratif de Bordeaux, devoir restituer les avantages fiscaux car ils avaient envoyé des demandes au locataire visant à vérifier la réalité de l’utilisation du logement en tant que résidence principale.
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En février 2020, le tribunal maintient toutefois son accord concernant la demande du fisc en arguant que « la condition d’habitation principale s’apprécie de façon objective, si bien que la circonstance que les propriétaires auraient accompli des diligences auprès des locataires serait sans incidence, dès lors que le bien n’était pas effectivement occupé par le locataire au titre de sa résidence principale. »
Les bailleurs se pourvoient alors en appel.
Mais pour cette Cour aussi, « en l’absence de tout élément de nature à justifier que le locataire avait pour résidence habituelle et effective l’immeuble donné en location par les requérants, l’administration doit être regardée comme établissant que le logement en cause n’était pas effectivement occupé à titre d’habitation principale par cette dernière au titre des années en litige. »
La Cour rappelle aussi que l’administration a fait valoir que :
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- le locataire n’a mentionné dans aucune de ses déclarations de revenus au titre de la période en litige avoir pour résidence principale l’immeuble en question, mais s’est déclaré domicilié dans une commune voisine ;
- le père du locataire a indiqué à l’administration, à partir de l’année 2015, avoir pour résidence principale le bien donné en location à sa fille. Il a d’ailleurs été assujetti à ce titre de la taxe d’habitation depuis cette date.
Pour la Cour, les propriétaires ne peuvent pas se prévaloir du fait qu’ils ne disposaient d’aucun moyen légal pour s’assurer de l’affectation du logement en cause à l’habitation principale et qu’aucune négligence ne pourrait leur être reprochée. Ils sont donc contraints de rembourser les avantages fiscaux, comme indiqué dans un arrêt de la Cour d’appel administrative de Bordeaux du 13 janvier 2022.
Comment vérifier que le locataire souhaite louer en résidence principale ?
Heureusement, un tel cas de redressement fiscal est rare, mais l’argument des bailleurs laisse à réfléchir. De fait, comment être sûr, quand vous louez un logement « sous contraintes » qu’il est bien occupé à titre de résidence principale ? A l’époque de cette affaire, les propriétaires auraient pu réclamer, chaque année, une copie de la taxe d’habitation qui l’attestait. Mais maintenant que celle-ci a disparu ?
Il est important, dans une telle situation, d’indiquer dans le bail que, compte tenu du statut spécifique du logement (contraintes liées au dispositif fiscal), le locataire devra, chaque année, envoyer aux bailleurs une attestation d’utilisation du logement comme résidence principale, à l’aide de tous documents le prouvant. Cela peut être, par exemple, un document fiscal, prouvant la domiciliation à titre de résidence principale, ou – obligatoire dans tous les cas de toute façon – son attestation d’assurance qui mentionne qu’il s’agit d’une résidence principale.
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