Pour se constituer des revenus complémentaires, réduire leurs charges ou pour se constituer une trésorerie destinée à faire des travaux dans leurs logements locatifs, certains propriétaires louent une partie de leur résidence principale. Cette location peut être exonérée d’impôt dans certains cas.
Quel que soit votre objectif, vous avez tout-à-fait le droit de louer une partie de votre résidence principale.
Un contrat s’impose, même dans ce cadre
Cette location peut s’effectuer dans le cadre :
- d’un bail meublé classique d’un an, renouvelable par tacite reconduction ;
- d’un bail mobilité qui permet de loger temporairement des personnes en formation professionnelle, en stage, en mission temporaire ou en mutation professionnelle ;
- ou d’un contrat (chambre meublée) de cohabitation intergénérationnelle solidaire, pouvant être signé par des personnes âgées de plus de 60 ans avec des locataires de moins de 30 ans.
Compte tenu de ces contrats de location, des règles précises sont à respecter. Attention donc à ne pas vous engager avant d’avoir pesé le pour et le contre, car vous ne pourrez pas vous désengager en « mettant dehors » votre locataire du jour au lendemain…
La fiscalité peut être totalement annulée
A condition que la pièce louée constitue la résidence principale du locataire – ou sa résidence temporaire s’il justifie d’un contrat de travail saisonnier – les revenus tirés de cette location sont exonérés d’impôt sur le revenu lorsque le loyer est considéré comme « raisonnable » et n’excède pas un certain montant. Reportez-vous à notre fiche Quelle fiscalité s’applique en cas de location d’une partie de sa résidence principale ?
L’administration fiscale se réfère à deux plafonds, réévalués chaque année en fonction de de l’indice de révision des loyers (IRL). Pour l’année 2022, les plafonds de revenus à ne pas dépasser pour être totalement exonéré ont été fixés par l’administration fiscale à (loyer annuel par m² de surface habitable) 192 € en Île-de-France et à 142 € sur le reste du territoire.
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Par exemple, si la chambre louée atteint 10 m², le loyer ne doit pas dépasser 160 € / mois pour que le bailleur soit exonéré d’impôt à Paris ou dans le reste de l’île de France.
A noter ! Ce dispositif d’exonération va s’appliquer jusqu’au 31 décembre 2023.
La jurisprudence rappelle que le strict respect des règles est indispensable
La jurisprudence montre que ces règles doivent être scrupuleusement respectées pour que l’exonération soit accordée. Par exemple :
- les pièces louées (même s’il s’agit plus que d’une simple chambre) ne doivent pas constituer un espace autonome, indépendant de l’habitation principale du bailleur. C’est ce qu’a réaffirmé la Cour administrative d’appel de Lyon, dans un jugement rendu en décembre 2021. Les juges ont, en effet, refusé à des bailleurs le bénéfice du dispositif, estimant que les trois espaces loués constituaient de véritables appartements car ils étaient équipés d’installations sanitaires et disposaient individuellement du chauffage, de l’eau chaude et d’une entrée indépendante par rapport à l’habitation du bailleur. Par ailleurs, les trois « appartements » faisaient l’objet d’évaluations foncières distinctes de la résidence principale du bailleur, et les locataires étaient assujettis séparément à la taxe d’habitation.
Le bailleur a donc eu droit à un redressement fiscal pour les années 2013 à 2015.
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- Un autre jugement a rappelé qu’un bailleur ne peut pas bénéficier du dispositif d’exonération pour la location d’une pièce de son logement à une société commerciale. C’est, cette fois, le tribunal de Douai, dans un jugement de janvier 2022 qui réaffirme cette règle à respecter.
- Enfin, rappelons qu’une dernière jurisprudence, dont nous avions fait état dans une actualité du 23 février 2022 a édicté que les bailleurs sont responsables de la destination des lieux et doivent s’assurer de l’affectation du logement, si celle-ci conditionne des avantages fiscaux.
Un bailleur s’étant placé sous le dispositif fiscal Scellier n’avait pas contrôlé que son locataire utilisait bien le logement comme résidence principale, et ce, durant toute la durée de location liée à l’avantage fiscal.
A savoir !
Louer votre logement principal pendant quelques semaines seulement et, éventuellement, dans son intégralité, est aussi possible, mais, dans ce cas, il s’agit de location saisonnière. Les règles sont alors différentes.
Reportez-vous à notre dossier :
- Location saisonnière : les points essentiels avant de sa lancer ;
- Le bail de location saisonnière (n’hésitez pas à utiliser les modèles de bail dédiés à la location saisonnière proposés par notre partenaire lebonbail).
Attention, dans ce domaine de la location saisonnière, aux règlementations des copropriétés et des communes qui se multiplient ces derniers temps. Paris, par exemple, fait la chasse aux locations saisonnières effectuées via AirBnB, jugées trop nombreuses dans la capitale. Respectez, en tout état de cause, la durée maximale de location autorisée dans l’année.