La Cour de cassation rappelle que les normes actuelles ne doivent pas forcément être présentes dans un logement locatif ancien pour que ce dernier puisse être loué.
Le locataire affirme que son logement locatif ancien n’était pas décent
L’affaire débute avec la plainte d’un locataire contre son bailleur en raison du fait que le bord inférieur d’une fenêtre était trop bas et ne l’avait pas protégé d’une chute. Celui-ci était, en effet, situé à moins de 90 centimètres de hauteur et la fenêtre était dépourvue de garde-corps. Actuellement, le code de la construction et de l’habitation impose qu’un garde-corps ait une hauteur d’au moins un mètre…
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Le locataire soutient, devant les juges que, n’étant pas un spécialiste du domaine de la construction ou de l’habitation, il était incapable de remarquer le danger, lors de la signature du bail. Pour lui, ce danger potentiel impliquait un logement non décent, rendant le propriétaire responsable de son accident.
Le locataire a ainsi d’abord rappelé au juge que :
- « le bailleur est obligé, par la nature du contrat, et sans qu’il soit besoin d’aucune stipulation particulière, de délivrer au preneur – s’il s’agit de son habitation principale – un logement décent » (article 1719 du code civil).
Devant le rejet de sa demande de dommages-intérêts, le locataire a alors ensuite affirmé que la Cour d’appel avait violé :
- l’article 6 de la loi n° 89-462 du 6 juillet 1989, rappelant que « le bailleur est tenu de remettre au locataire un logement décent ne laissant pas apparaître de risques manifestes pouvant porter atteinte à la sécurité physique ou à la santé, exempt de toute infestation d’espèces nuisibles et parasites, répondant à un critère de performance énergétique minimale et doté des éléments le rendant conforme à l’usage d’habitation. »
- Et les articles 1 et 2-2 du décret n° 2002-120 du 30 janvier 2002, relatifs aux caractéristiques d’un logement décent. Le locataire se défend encore en indiquant que le locataire n’est pas responsable des vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage (« Il est dû garantie au preneur pour tous les vices ou défauts de la chose louée qui en empêchent l’usage, quand même le bailleur ne les aurait pas connus lors du bail. S’il résulte de ces vices ou défauts quelque perte pour le preneur, le bailleur est tenu de l’indemniser » : article 1721 du code civil).
La cour de Cassation ne le suit pas dans ce sens
Au final, la Cour de cassation a indiqué que la loi « n’oblige pas les bailleurs à créer des dispositifs de retenue des personnes dans les immeubles anciens, construits avant 1955, qui en sont dépourvus, en l’absence de dispositions légales ou réglementaires imposant leur installation, quand ne satisfait pas aux caractéristiques du logement décent le logement dont les dispositifs de garde-corps des balcons ne sont pas dans un état conforme à leur usage. »
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Et dans une décision du 22 juin 2022 (Cass. Civ 3, 22.6.2022, K 21-10.512 / 22 juin 2022 – Cour de cassation, Troisième chambre civile – 21-10.512 | Dalloz), la Cour de cassation a affirmé que « l’absence de garde-corps dans un immeuble bâti il y a des décennies n’est pas une défectuosité qui engagerait la responsabilité de son propriétaire vis-à-vis du locataire en cas d’accident, et que le propriétaire ne peut donc être tenu responsable de l’absence de garde-corps dans un immeuble ancien. »
Cette décision confirme donc le fait que le locataire d’un logement ancien ne peut pas exiger que tout soit aux normes actuelles.
Le critère de décence obligatoire n’exige pas une modernisation des logements anciens, ni une mise aux normes actuelles
Le décret de 2002 qui impose aux propriétaires de mettre à disposition des logements décents n’exige pas de moderniser les immeubles anciens et d’installer des dispositifs actuels, a expliqué la Cour de cassation. Pour les garde-corps, ce décret impose seulement d’entretenir ceux qui existent « dans un état conforme à leur usage ». L’ancienneté de l’installation ne caractérise donc pas un logement non décent, a observé la Cour.
Cette décision est importante pour les bailleurs louant des logements situés dans des immeubles très anciens. Cela ne doit pas les empêcher de tout faire pour essayer de mettre aux normes actuelles leurs logements bien sûr… Mais lorsque ce n’est pas possible (modifier la structure…), le critère de décence ne leur est donc pas forcément refusé.
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Un logement décent est tout simplement un logement qui assure la sécurité physique et la santé de ses occupants (pas d’amiante, pas de plomb etc..) et qui est doté des éléments de confort le rendant conforme à l’usage d’habitation : de l’eau chaude et de l’eau froide, du chauffage, des sanitaires intérieurs, un réseau électrique en bon état etc.
Par exemple, le réseau électrique ne doit pas forcément être aux normes, mais être sécurisé…