L’indice des loyers commerciaux (ILC) va voir sa méthode de calcul modifiée pour atténuer une hausse trop importante.
Devant l’inquiétude qui montait depuis plusieurs mois,…
Nous le racontions dans notre actualité du 7 janvier dernier (Baux commerciaux : cri d’alarme sur la hausse de l’ILC) : les Fédérations de commerçants s’inquiétaient d’une hausse trop élevée des loyers, dans un contexte commercial toujours fragile. En effet, l’Institut national de la statistique et des études économiques (l’Insee) avait publié des augmentations annuelles conséquentes : + 0,43 % au 1er trimestre 2021, de + 2,59 % au 2e trimestre et + 3,56 % au 3e trimestre (soit la plus forte progression depuis 2008). Afin d’éviter que l’ILC ne dépasse les 4 % au 4° trimestre 2021 (il devait atteindre 4,5 % !), les Pouvoirs Publics ont pris une décision radicale : modifier purement et simplement la méthode de calcul de l’ILC afin que la courbe redescende.
… les Pouvoirs Publics ont décidé d’intervenir
Bercy a ainsi annoncé le changement du calcul de l’indice utilisé par les bailleurs pour réviser, chaque année, les loyers de leurs locataires commerçants, dans le strict respect de la loi.
Rappelons que ce calcul utilisait jusqu’à présent trois paramètres : l’indice des prix à la consommation hors loyers (à hauteur de 50 %), l’indice des coûts de la construction (à hauteur de 25 %) et l’indice du chiffre d’affaires dans le commerce de détail (à hauteur de 25 %).
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Le gouvernement a supprimé l’un de ces trois sous-indices qui servait à calculer l’ILC : le chiffre d’affaires dans le commerce de détail qui prenait en compte les commerces physiques et les commerces en ligne. La prise en compte du « e-commerce » était jugée scandaleuse par les Fédérations de commerce, Alliance du commerce et Procos. Pour cette dernière association qui représente le commerce spécialisé, il était injuste que les magasins payent, dans leurs loyers, le prix du succès du commerce Internet.
De fait, la forte progression des ventes par internet (près de 100 % de hausse entre 2014 et 2021) a alimenté, sans aucune justification économique, la revalorisation des loyers des magasins physiques vendant des biens de consommation, mais aussi celle des restaurants, des bars, des cinémas ou des salles de sports…
L’ILC devrait repasser sous la barre des 3 %
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Pour le ministère des Finances, « cette décision doit permettre de diviser par deux la revalorisation des loyers indexés sur l’ILC de mars 2022, et devrait aussi limiter les revalorisations fondées sur les publications trimestrielles suivantes, en 2022 et 2023. »
De fait, les travaux de l’Insee réalisés à l’occasion des assises du commerce – en décembre 2021 – ont permis de montrer que le sous-indice « chiffre d’affaires du commerce de détail » générait de la volatilité et favorisait fortement les hausses de l’ILC, et donc la progression des loyers.
La nouvelle méthode de calcul devrait ainsi permettre à l’ILC du 4e trimestre 2021 de redescendre sous la barre des 3 %. Ce niveau qui reste élevé s’explique par la surchauffe des deux autres paramètres utilisés pour le calcul : l’inflation et le coût de la construction. Ce changement du mode de calcul de l’ILC ne devrait pas empêcher cet indice de référence de progresser encore dans les mois à venir, mais de façon plus « douce », donc.
C’est le décret n° 2022-357, publié le 15 mars dernier qui concrétise ce changement du mode de calcul de l’ILC.
Cette baisse de l’ILC en 2022 n’est pas une mauvaise nouvelle pour les bailleurs !
Alliance du commerce et Procos ont regretté, dans un communiqué de presse, que « les représentants des bailleurs aient refusé l’accord permettant de réduire le niveau d’indexation des loyers dès le début de l’année 2022 alors que la situation économique des commerçants continuait d’être très dégradée du fait de la baisse de la consommation des ménages. »
Les deux Fédérations qui ont publié un livre blanc de propositions pour améliorer la situation des commerçants, déplorent aussi que des discussions menées sur la mensualisation des loyers (qui sont payés aujourd’hui chaque trimestre) et la diminution du dépôt de garantie n’aient pu aboutir. Pour elles, ces deux mesures constitueraient une solution idéale pour alléger la trésorerie des commerçants et accélérer leurs investissements, notamment dans la transformation digitale.
Ces deux Fédérations ont, en tout cas, demandé aux candidats à l’élection présidentielle de s’engager « pour qu’une seconde phase de discussion (via de nouvelles assises du commerce) soit mise en place dès le début du quinquennat. Elles souhaitent la mise en place d’un « plan Commerce 2030. »
Les bailleurs doivent-ils regretter ce changement du mode de calcul de l’ILC ? Si elle est incontestablement synonyme de baisse du montant du loyer, elle ne signifie pas pour autant la baisse des rendements. En effet, les fermetures des commerces pour dépôt de bilan (lorsque les charges sont trop élevées) ont été très nombreuses ces deux dernières années. Alors ne vaut-il pas mieux un locataire en place, qui garde les moyens de payer son loyer, qu’une vacance locative, très coûteuse ?