Pour le propriétaire d’un logement, il est très rassurant que son locataire dispose d’un garant pour pallier tout impayé. Toutefois, cette option n’a rien d’obligatoire. Il est même possible de s’en passer dans certains cas.
Si la caution est une pratique très répandue dans le monde de la location immobilière, elle n’est en rien obligatoire. Le propriétaire peut l’exiger de son locataire sauf dans le cas où il a pris lui-même ses dispositions.
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Qu’est-ce qu’une caution pour une location de logement ?
La caution est un procédé qui garantit au propriétaire d’un logement qu’il recevra le montant du loyer, même si le locataire n’est plus en capacité de le régler. Celui-ci fait appel à un garant, c’est-à-dire un tiers (un membre de la famille, un proche, un organisme financier…) qui s’engage à régler toute dette du locataire (charges et loyers) en cas de défaillance de celui-ci.
L’engagement du garant est exprimé sur l’acte de cautionnement que le locataire remet au propriétaire. Sur ce document, le garant précise son identité et fournit les justificatifs relatifs à ses revenus. En outre, il précise :
- Le montant garanti, c’est-à-dire la somme maximale que le garant s’engage à rembourser,
- La durée de cautionnement, c’est-à-dire la période pendant laquelle le garant s’engage à rembourser. Celle-ci épouse généralement la durée du bail.
Il est très important pour le garant et pour le bailleur que le montant garanti et la durée de cautionnement soient clairement précisés sur l’acte de cautionnement.
Car s’ils n’y figurent pas, ces deux engagements sont considérés comme illimités. Le garant sera légalement tenu de rembourser, quel que soit le montant, et tant que le locataire occupera le logement, au moins pendant la première période du bail, car il pourra dénoncer l’engagement à l’échéance de cette période.
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Peut-on se passer d’un garant ?
Il est tout à fait possible pour un propriétaire de ne pas demander de garant au locataire. Cela peut arriver dans le cas où le locataire lui-même justifie de revenus importants ou d’une activité hautement lucrative.
Le propriétaire peut également se tourner vers son assureur et souscrire à une GLI, garantie loyers impayés. Cette solution, proposée seule ou avec un contrat d’assurance pour les bailleurs, garantit au propriétaire d’être remboursé les loyers ou charges impayés par le locataire. La GLI peut également couvrir les dégradations. Mise en garde importante : s’il souscrit à une garantie loyers impayés, le propriétaire n’a plus le droit de demander une caution à son locataire sauf s’il est étudiant ou apprenti.
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Comment choisir le garant d’un logement ?
C’est le locataire du logement qui choisit son garant. Il peut s’agir d’une personne (un parent, un ami, un tiers…) mais également d’un organisme ou d’une banque.
Sur l’acte de cautionnement, le garant doit justifier son identité et ses ressources financières. Le propriétaire est en droit de lui demander la copie d’une pièce d’identité (passeport, carte d’identité, titre de séjour…), un justificatif de domicile (la facture d’électricité fait souvent l’affaire) et un justificatif de ressources (le dernier avis d’imposition ou les trois derniers bulletins de salaires). En règle générale, le propriétaire s’assure que le garant gagne au moins l’équivalent de trois fois le loyer mensuel qu’il demandera au locataire.
A défaut de garant physique, le locataire peut également faire appel à une banque, à son employeur ou à un organisme spécialisé dans la caution immobilière. Il s’agit dans ce cas d’une personne morale. A l’inverse des banques, et hors le cas particulier de l’employeur (peu répandu), les organismes de cautionnement de location ont les faveurs des propriétaires. Il s’agit souvent de plateformes internet, lesquelles sont adossées à une grande banque ou une grande compagnie d’assurance et représentent donc une solide garantie.
Ces organismes fonctionnent à la manière d’une mutuelle. Le locataire devient adhérent et paie chaque mois une cotisation (au montant généralement proportionnel à son loyer mensuel). En cas d’impayé, l’organisme est alerté et rembourse directement le propriétaire. Celui-ci doit bien entendu vérifier en amont le montant garanti et la durée de cautionnement proposé par l’organisme.
Le locataire peut également opter pour la garantie Visale proposée par Action Logement. Il s’agit d’un organisme de l’État destiné à favoriser le logement. Il est gratuit pour le locataire, mais celui-ci doit répondre à certains critères pour être éligible, notamment des revenus inférieurs à 1.500€ par mois. Pour le propriétaire, cette garantie Visale doit être considérée comme un atout.
Quelle est la garantie la plus sûre pour un propriétaire ?
S’il est encore courant d’exiger un garant au locataire, il peut être préférable aujourd’hui de se tourner vers une garantie loyers impayés. Sinon, les cautions assurées par les organismes représentent une garantie plus sûre que celles proposées par les personnes physiques.