Depuis le 1er décembre 2021, les bailleurs ayant des logements locatifs dans neuf nouvelles villes franciliennes sont contraints par un dispositif de plafonnement des loyers.
Il s’agit des villes de Bagnolet, Bobigny, Bondy, Le Pré-Saint-Gervais, Les Lilas, Montreuil, Noisy-le-Sec, Pantin et Romainville, situées à l’Est de Paris. Les Pouvoirs Publics ont regroupé ces villes sous le nom de « Est Ensemble ». C’est un arrêté du 3 novembre 2021 qui autorise Est Ensemble à instaurer le plafonnement des loyers.
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D’autres communes sont déjà soumises au plafonnement des loyers
Toutes ces villes rejoignent donc celles appartenant à Plaine Commune (au nord de la capitale), soit les villes d’Aubervilliers, Epinay-sur-Seine, L’Ile-Saint-Denis, la Courneuve, Pierrefitte, Saint-Denis, Saint-Ouen, Stains et Villetaneuse qui sont soumises au plafonnement des loyers depuis le 1er juin dernier. Nous vous l’indiquions dans une actualité du 26 mai dernier : « Le plafonnement des loyers dans Plaine Commune Grand Paris ». Avant ces villes, Lille avait été soumise, en 2020, à un tel plafonnement, et, un an avant, Paris.
Quels sont les logements concernés ?
Les logements concernés par ce plafonnement sont ceux, nus ou meublés qui servent de résidence principale au locataire. Le bail mobilité est, lui aussi, soumis à ce plafonnement des loyers, comme les baux classiques.
Attention ! Ce dispositif n’est pas rétroactif. Les baux concernés sont ceux qui ont été signés depuis le 1er décembre 2021. Si vous avez signé un bail le 30 novembre et que la remise des clés a lieu le lendemain, 1er décembre, votre bail est hors dispositif de plafonnement des loyers car c’est la date de signature du contrat de location qui fait foi.
Quelle procédure devez-vous respecter si vous avez des investissements immobiliers dans la zone Est Ensemble ?
Comme à Paris, Lille et Plaine Commune, le plafonnement des loyers vous oblige à ne pas fixer un loyer au-dessus d’un « loyer de référence majoré », soit un loyer de référence, majoré de 20 %. Indiqués en €/m²/hors charges, les loyers de référence sont actualisés chaque année par la Préfecture, en liaison avec les observatoires locaux des loyers.
Les logements sont divisés en plusieurs catégories, déterminées en fonction de caractéristiques telles que le type de logement (appartement ou maison), le nombre de pièces, la date de construction et le type de location (vide ou meublée). A noter que le plafond de loyer est plus élevé en location meublée qu’en location nue pour tenir compte de l’investissement en meubles.
Bon à savoir ! Un loyer plafond a le droit d’être dépassé dans des cas exceptionnels. Par exemple, si votre logement présente une plus-value réelle comme une vue sur un monument historique, des matériaux de luxe, etc., vous pouvez augmenter le loyer. Mais attention, l’administration fiscale vous demandera peut-être, lors d’un contrôle, de justifier ce complément de loyer… La prestation « extraordinaire » doit donc être concrète.
Pour connaître les loyers plafonds de la commune dans laquelle vous avez un logement locatif, reportez-vous au site de la Direction régionale et interdépartementale de l’hébergement et du logement (DRIHL).
Exemples de loyers plafonnés
En faisant des simulations, sur le site de la DRIHL, nous parvenons à ces loyers plafonds :
- Un studio meublé de 15 m² situé dans un immeuble construit en 1971 à Bagnolet ne peut pas être loué plus de 25,4 € / m² (loyer de référence majoré), soit 381 € / mois.
- Un deux pièces nu de 32 m² construit en 1965 à Noisy-le-Sec ne peut pas être loué plus de 18,5 € / m² (loyer de référence majoré), soit 592 € / mois.
- Enfin, une maison nue de 90 m², construite en 1950 à Montreuil ne peut pas être louée plus de 17,4 € / m² (loyer de référence majoré), soit 1.566 € / mois.
Les sanctions destinées aux bailleurs ne respectant pas le dispositif
Le préfet peut obliger le bailleur à baisser le loyer et à reverser au locataire le trop-perçu. En cas de refus, il peut alors lui infliger une amende pouvant atteindre 5.000 € (15.000 € pour une personne morale, comme une SCI par exemple).
Les prochaines communes franciliennes concernées
A noter que d’autres zones du Grand Paris devraient prochainement mettre en place ce plafonnement des loyers : « Grand Orly Seine Bièvre » (Arcueil, Cachan, Chevilly-Larue, Choisy-le-Roi, Fresnes, Gentilly, Ivry-sur-Seine, le Kremlin-Bicêtre, Orly, Villejuif et Vitry-sur-Seine) et Grand Paris Sud Seine Essonne Sénart (Grigny).
Le plafonnement local n’est pas l’encadrement national !
Attention ! Souvent nommé « encadrement » des loyers, ce plafonnement local ne doit pas être confondu avec l’encadrement national des loyers. Dédié aux zones tendues, ce dernier dispositif stipule qu’entre 2 contrats de location, le loyer ne peut pas être augmenté au-delà d’un certain montant. Les deux dispositifs existent parallèlement et peuvent être en activité dans les mêmes communes. Si les communes dans lesquelles vous possédez des logements locatifs sont concernées, n’hésitez pas à vous reporter à notre fiche « Plafonnement, encadrement des loyers : quelle différence ? ». L’article explique, entre autres, que lorsque les 2 dispositifs sont en cours en même temps, aucun n’est supérieur à l’autre. La règle veut que le loyer maximum soit le moins-disant (le plus bas).