Voir abaisser leur taxe foncière – de plus en plus lourde – est un soulagement pour des propriétaires qui viennent de gagner un combat lié à des nuisances sonores causées par des éoliennes.
Nous profitons de l’occasion pour rappeler que cette thématique des nuisances sonores est de plus en plus importante dans la gestion locative.
Voici une décision de justice qui devrait donner des idées à de nombreux contribuables propriétaires immobiliers, dont les bailleurs. Pour tous, la taxe foncière est de plus en plus importante, elle augmente inexorablement d’année en année et va continuer cette pente ascendante encore longtemps, compte tenu de la décentralisation de certaines charges publiques nationales et de la suppression de la taxe d’habitation et, pour les bailleurs, pèse lourdement dans les charges. Les rendements des investissements pierre s’en trouvent abaissés. Pouvoir amoindrir cette taxe est donc de bon augure.
Des éoliennes trop bruyantes
C’est le challenge qu’ont réussi à gagner des propriétaires immobiliers dont les biens étaient situés près d’éoliennes, à Tigné, dans le Maine-et-Loire. Certes, il a fallu plusieurs années de bataille judiciaire, mais ils ont finalement obtenu gain de cause : la municipalité a accepté de baisser le montant de leur taxe foncière en raison de la proximité de leur maison avec le parc éolien de la commune Lys-Haut-Layon. Une première en France, raconte le quotidien Le Courrier de l’Ouest !
Le combat a commencé en 2017, lors de l’installation de 4 éoliennes près de chez eux. A partir de cette date, les habitants des environs estiment subir de telles nuisances sonores qu’ils demandent une baisse de leur impôt foncier.
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Refus catégorique de l’administration.
Après une bataille via les tribunaux, le tribunal administratif de Nantes leur donne finalement raison, en leur octroyant une révision à la baisse du montant de leur taxe foncière.
Ce jugement devrait faire jurisprudence, d’abord pour les propriétaires de logements situés près de parcs éoliens, dont les nuisances sonores et visuelles font régulièrement l’objet de plaintes.
Mais il devrait aussi potentiellement concerner d’autres propriétaires et d’autres sources de nuisances. Demander une « compensation fiscale » en s’appuyant sur cette décision de justice pourrait arranger les affaires de certains bailleurs confrontés à la hausse de la taxe foncière.
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En tout état de cause, le thème des nuisances sonores s’invite de plus en plus souvent dans la vie des investisseurs immobiliers.
Un diagnostic « nuisances sonores » existe déjà pour les zones proches d’aéroports
Si le bruit des éoliennes n’en fait pas partie, le bruit provoqué par les décollages et atterrissages des avions dans les aéroports fait partie, depuis peu, de l’information à fournir à ses locataires. Depuis le 1er juin 2020, en effet, un diagnostic sur les nuisances sonores aériennes doit obligatoirement être donné aux acheteurs ou aux locataires potentiels d’un bien immobilier. N’hésitez pas à lire, à ce propos, nos actualités « Le nouveau diagnostic obligatoire sur les nuisances sonores aériennes » et « Le formulaire « diagnostic sur le bruit des aéroports » est enfin disponible. »
L’information sur « les troubles de voisinage » doit être donnée aux futures locataires
Autre combat lié aux nuisances sonores que nous relations il y a quelques mois : celui d’un nouveau locataire qui avait fini par porter plainte contre son bailleur pour ne pas l’avoir prévenu que son voisin du dessus était extrêmement bruyant. L’affaire avait été jugée en juillet 2020 et le bailleur avait dû restituer des loyers au locataire qui avait quitté les lieux au plut tôt, ne supportant plus le bruit excessif. Voyez les détails dans notre actualité « Jurisprudence : l’information sur les bruits de voisinage doit être donnée. »
Le bailleur doit garantir la tranquillité de ses locataires… et celle de ses voisins !
Cette dernière affaire nous rappelle qu’en tant que bailleur, vous avez l’obligation d’assurer à votre locataire un usage paisible des lieux. Cela fait partie de la liste de vos obligations. Des conflits éclatent régulièrement sur ce thème entre bailleurs et locataires et la jurisprudence est donc importante sur ce thème. Nous avions relaté l’un de ces conflits dans notre actualité « Le bailleur est obligé d’assurer la quiétude de son locataire. » Dans cette affaire, le bailleur n’avait pas tenu son rôle. Il avait été condamné.
Il y a ensuite les troubles que votre locataire peut occasionner et les plaintes d’autres locataires à son encontre. Dans ce cadre, vous avez l’obligation de faire cesser ces nuisances, sous peine de voir votre responsabilité engagée. N’hésitez pas à lire notre article consacré à ce thème : « Mon locataire cause des troubles de voisinage : que faire ? »
N’hésitez pas à consulter nos fiches pratiques regroupées dans le Guide du propriétaire bailleur malin et notamment les chapitres Les sujets fiscaux et légaux et Les soucis avec le locataire.