La lutte des Pouvoirs Publics contre le réchauffement climatique a des conséquences concrètes pour vous bailleurs. A commencer, d’ici quelques jours, par l’interdiction d’augmenter les loyers des logements les plus énergivores classés F et G.
En préambule, rappelons que les habitations classées F sur l’étiquette énergie du diagnostic de performance énergétique (DPE) consomment entre 330 et 420 kWh/m2/an (en énergie primaire) ou génèrent plus de 70 kg CO2eq/m2/an. Les logements notés G sont ceux qui affichent une consommation annuelle supérieure à 420 kWh/m2 ou un rejet annuel dépassant les 100 kg de CO2eq/m2/an. Consommant beaucoup trop d’énergie, ces logements sont qualifiés de « passoires thermiques ».
Les passoires thermiques, cible des Pouvoirs Publics
Ces logements notés F ou G dans le DPE seraient plus de 5 millions, en France, d’après les Pouvoirs publics. Une partie d’entre eux appartiennent à des bailleurs qui vont subir l’interdiction d’augmenter les loyers de ces biens dès le 25 août prochain, avant une interdiction pure et simple de location, à partir de 2025 pour les logements classés G et à partir de 2028 pour les logements classés F.
À lire De l’importance d’améliorer le DPE du logement en location
C’est la loi Climat et résilience du 22 août 2021 qui a concrétisé ces différentes propositions portées par la Convention citoyenne pour le climat. Le 1er anniversaire de cette loi sera donc marqué par l’entrée en vigueur d’une mesure importante dans les rapports entre bailleurs et locataires : l’interdiction d’augmenter le loyer des logements les plus énergivores.
« La loi précédente – loi Energie et Climat du 8 novembre 2019 – a récemment rappelé Roselyne Conan, directrice générale de l’Anil dans l’émission « Grand rendez-vous de l’immobilier » (Capital / Radio immo), avait déjà interdit l’augmentation des loyers dans les zones tendues où s’applique l’encadrement national des loyers, à la relocation ou lors du renouvellement du bail. De fait, dans ces zones, les loyers ne peuvent être augmentés au-delà de de l’IRL si la consommation en énergie primaire du logement est supérieure à un certain seuil (331 kWh/m²/an). »
La loi Climat et résilience interdit d’augmenter le loyer de tous les logements notés F et G
La loi d’août 2022 va plus loin en étendant l’interdiction d’augmenter les loyers à l’ensemble du territoire : la mesure concernera la métropole à compter du 25 août prochain et l’outre-mer, à compter du 1er juillet 2024.
Cette interdiction sera applicable aux baux (location nue ou meublée et bail mobilité) conclus, renouvelés ou tacitement reconduits à compter du 25 août 2022 (en métropole).
Concrètement, cela signifie que pour les logements les plus énergivores, il ne sera pas possible :
– d’appliquer un loyer supérieur à celui du précédent locataire, lors de l’établissement d’un nouveau bail ;
– de procéder à la révision annuelle du loyer en cours de bail ;
– de proposer une augmentation de loyer au locataire lors du renouvellement du bail, y compris en zone d’expérimentation de l’encadrement des loyers lorsque le loyer est inférieur au loyer de référence minoré.
A noter ! Contrairement aux dispositions de la loi Energie et climat, l’interdiction de la loi Climat et résilience se réfère, non plus à un seuil de consommation d’énergie primaire, mais à la classe énergétique du logement, exprimée par le DPE, dernière version. Seront ainsi concernés les logements classés F ou G.
« Vous l’aurez compris, a expliqué Roselyne Conan, directrice générale de l’Anil, dans l’émission « Grand rendez-vous de l’immobilier » (Capital / Radio immo), cette mesure est une étape importante dans la lutte contre les passoires thermiques. D’autres suivront prochainement, avec un renforcement des exigences de décence énergétiques, qui concerna les nouveaux contrats de location.
A compter du 1er janvier 2023, pour être mis en location, le logement ne devra pas dépasser un seuil maximal de 450 kWh/m²/an d’énergie finale (en métropole).
A compter du 1er janvier 2025, il conviendra de se référer à la classe énergétique du logement et donc au DPE, selon le calendrier suivant. En métropole, le niveau de performance d’un logement décent devra être compris :
- à compter du 1er janvier 2025 : entre les classes A et F ;
- à compter du 1er janvier 2028 : entre les classes A et E ;
- à compter du 1er janvier 2034 : entre les classes A et D .
En outre-mer, ces délais sont aménagés pour s’appliquer à compter du 1er janvier 2028. »
La « décence » critère d’éligibilité à la location
La notion de décence et sa signification actualisée en permanence sont donc particulièrement importantes pour vous bailleurs. Nous écrivons régulièrement des actualités sur cette thématique ; N’hésitez pas à relire la dernière : Nouveau critère de décence 2018 : la performance énergétique .
Ainsi, compte tenu du fait que cette décence sera bientôt refusée aux logements notés F ou G, il devient urgent de les rénover si vous souhaitez continuer à les louer de façon « classique ».
Certes, le coût des travaux peut atteindre plusieurs dizaines de milliers d’euros. Mais vous pouvez obtenir des aides, notamment grâce aux dispositifs publics portés par MaPrimeRénov’.
Si vous ne voulez pas réaliser de travaux dans votre bien, un conseil : mettez-le en vente le plus rapidement possible avec un prix attrayant. Attention, ce type d’appartement subit d’ores et déjà une décote.