Investir dans un local commercial est souvent l’opportunité d’un bon rendement locatif. Mais il peut également représenter un placement intéressant si l’on opte pour une plus-value à la revente.
Si investir dans le logement intéresse les investisseurs particuliers, les locaux commerciaux peuvent également représenter une belle opportunité, même si les tarifs sont souvent plus élevés.
Choisir entre rentabilité et plus-value
Dans le domaine des locaux commerciaux, la demande reste beaucoup plus forte que l’offre. Le prix d’achat d’un local commercial est alors très élevé. A tel point qu’il est souvent une propriété collective, notamment des SCI, sociétés civiles immobilières.
Le loyer d’un local commercial est rapporté à son prix d’achat, ce qui le rend assez élevé également. Pour un investisseur, la rentabilité pourrait s’avérer intéressante avec un loyer élevé, mais il n’est pas garanti que celui-ci trouve preneur. Il est donc recommandé de pratiquer un loyer raisonnable et de miser sur une plus-value à la revente.
Le succès d’un local commercial dépend en effet avant tout de son emplacement. Pour y installer un magasin, le locataire aura une préférence pour un local situé dans les rues piétonnes au centre des grandes villes. Si le local se trouve dans un lieu très fréquenté, dans une rue commerçante ou près d’un cinéma, ou encore proche d’une station de tramway ou de bus doté de nombreuses correspondances, il a peu de chance de connaître de longues périodes de vacance.
Ainsi, l’investisseur pourra faire le choix de la plus-value plutôt que du rendement immédiat.
Quelles sont les clés d’un bon investissement dans un local commercial ?
Les professionnels estiment que la rentabilité nette d’un local commercial se situe entre 5% et 8%, ce qui est supérieur à celle de la location d’un logement. L’une des clés de cette rentabilité réside dans le fait qu’une grande partie des dépenses peuvent être affectées dans les charges du locataire.
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Toutefois, tout ce qui concerne les travaux précisés par l’article 606 du Code civil restent à la charge du propriétaire, c’est-à-dire les travaux de réparations sur les gros murs, les voûtes, les poutres, les couvertures et les digues.
La loi n° 2014-626 du 18 juin 2014 relative à l’artisanat, au commerce et aux très petites entreprises encadre la répartition des charges et veille à ce que celle-ci soit clairement spécifiée dans le contrat de location. Les frais de gestion locative, par exemple, ne peuvent pas être imputés au locataire.
Comment est défini le montant du loyer d’un local commercial ?
De nombreux critères entrent en ligne de compte pour définir le loyer d’un local commercial. En premier lieu, le montant fait l’objet d’une négociation entre le locataire et le propriétaire. Généralement, le locataire demande une estimation en tenant compte de la surface du local et des loyers pratiqués dans le quartier.
Le montant peut également fluctuer en fonction de l’activité commerciale du locataire (plus une activité est lucrative, plus le loyer est susceptible d’être élevé). Elle peut dépendre aussi du prix d’acquisition par le propriétaire (qui a des mensualités à rembourser).
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Le locataire doit également tenir compte des charges qui lui seront imputées, ainsi que du coût des travaux d’aménagement qu’il engagera à ses frais. Dans ce cas, comme ces travaux sont susceptibles d’améliorer significativement le local, le locataire peut négocier un loyer à la baisse avec le propriétaire.
Quelles sont les règles du bail commercial ?
Pour la location d’un local dans le but d’y exercer une activité commerciale, on utilise un bail commercial afin que soient définis les engagements des deux parties, le locataire et le propriétaire. Ce type de bail convient à l’exploitation d’un fonds de commerce, mais également à une activité artisanale ou industrielle (les professions libérales ne doivent pas signer pour l’exploitation de leur cabinet un bail commercial mais un bail professionnel).
Le bail commercial se caractérise par sa durée reconductible de neuf ans et par le fait qu’il ne peut être résilié par le locataire avant trois ans. La révision des loyers s’effectue également tous les trois ans. En cas de non-renouvellement du bail, le propriétaire devra verser au locataire une indemnité. Le locataire doit être inscrit au RCS, registre du commerce et des sociétés ou au RNE, registre national des entreprises.
Comment financer un local commercial ?
Le recours à un emprunt bancaire est souvent utilisé pour acquérir un local commercial. Si celui-ci fait preuve de rentabilité ou représente une bonne opportunité de plus-value, la banque se montrera favorable à un prêt (dans le cas où, bien entendu, l’emprunteur lui donne des garanties).
Quelle fiscalité pour les revenus d’un bail commercial ?
Les barèmes de fiscalité pour la location d’un local commercial sont comparables à ceux de la location pour un logement nu (non meublé). Les recettes de la location sont déclarées en tant que revenus fonciers.
Ce régime donne la possibilité au déclarant de déduire les charges des recettes et de créer des déficits fonciers, qui permettent une réduction d’impôt, voire une exonération.