Cette étude annuelle sur 2022 montre une France des prix de l’immobilier ancien à plusieurs vitesses, sur un marché marqué par les hésitations des acheteurs potentiels et la demande accrue de s’éloigner des grands centres urbains.
Le baromètre de l’association LPI (secteur privé) est dirigé par Michel Mouillard, professeur d’économie à l’Université de Paris-Ouest et spécialisé en économie immobilière. L’association compte plusieurs membres : BNP Paribas Residentiel CHH, CapiFrance, Crédit Logement, Crédit Mutuel, Gecina, Groupe BPCE, iad, La Banque Postale, OptimHome, SAFTI et Sogeprom.
Des prix de l’ancien en hausse malgré une demande en recul
Le scénario n’est pas courant… Malgré une contraction de près de 10 % des achats de logements anciens par les particuliers, les prix ont poursuivi une courbe haussière en 2022 : + 4,9 % en moyenne. L’explication vient de la plus grande difficulté des acheteurs potentiels à emprunter pour acheter dans les grandes villes (où les prix de l’immobilier sont généralement plus élevés) et de leur report sur des villes moyennes qui voient ainsi leurs tarifs grimper. Dans le même ordre d’idées, les prix des maisons individuelles continuent de grimper : si la hausse atteint + 4,2 % (contre + 6,5 % en 2021) pour les appartements, elle atteint + 5,9 % pour les maisons.
À lire Pinel 2024 : le dispositif encore modifié
De grandes différences entre l’Ile-de-France et les régions
Comme d’habitude, les évolutions sont très différentes entre l’Ile-de-France et la Province : en région parisienne, le ralentissement est marqué (+ 1,5 % sur un an, contre + 6,4 % en 2021), avec des prix à la baisse sur un tiers du territoire. En Régions, la hausse des prix des appartements reste soutenue : + 6,7 % sur un an (3.000 €/m² en moyenne contre 6.566 €/m² en IDF). Mais l’on note de très nettes différences entre des départements peu chers (Allier, Cantal, Corrèze ou Orne à 1.500 €/m² en moyenne) où les prix s’élèvent de 7 % à 10 % sur un an, et les départements avec des prix plus élevés où la hausse n’excède pas 2 % (comme la Gironde, par exemple, à 4.308 €/m²).
Une baisse des prix est tout de même constatée dans 17 % des villes françaises de plus de 40.000 habitants. Dans les 2/3 des cas, les villes concernées sont franciliennes, en raison de prix particulièrement élevés et rendus inaccessibles par les contraintes d’accès au crédit.
Les prix de l’immobilier provinciaux en progression rapide
Dans 20 % des villes de plus de 40 000 habitants, la hausse des prix atteint 10 % ou plus sur un an. Avec des prix de 2.500 €/m², ces communes régionales attirent une demande que les restrictions d’accès au crédit écartent des grandes villes. Exceptions : Marseille, Anglet, Annecy et Saint-Malo où les prix dépassent les 5.000 €/m² en raison d’une situation particulière (acheteurs étrangers, situation littorale, marché particulièrement étroit).
La pression de la demande sur le marché des appartements reste forte dans de nombreuses métropoles. La hausse des prix est ainsi soutenue (de 6 % à 7 % sur un an) dans les métropoles lilloise, marseillaise ou niçoise. Même constat pour Brest avec une augmentation de 10,3 %.
En revanche, la progression des prix reste modeste (de 1 % à 2 %) dans les métropoles bordelaise, montpellieraine, nantaise, strasbourgeoise et toulousaine : les niveaux de prix pratiqués dans leurs centres-villes provoquent un déplacement de la demande vers les communes périphériques.
Une prévision de hausse des prix de l’immobilier ramenée à + 3 % en 2023
Compte tenu de la baisse de l’activité et face à une demande pénalisée par le resserrement de l’offre bancaire et le renchérissement du coût du crédit, Michel Mouillard envisage un ralentissement de la hausse des prix en 2023. Comme d’habitude, il s’agit là d’une moyenne nationale envisagée : les prix dans certaines grandes villes pourraient baisser, tandis que la hausse devrait être moins forte qu’en 2022 dans les petites villes et les villes moyennes. De même, les maisons devraient continuer à tirer les prix vers le haut.
À lire Locataire, propriétaire : qui répare et entretient la piscine ?